Affitti brevi: identificazione de visu anche via video, no al self check-in

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Il Consiglio di Stato chiarisce il quadro applicativo del check-in nelle locazioni brevi, confermando la necessità della verifica visiva dell’identità degli ospiti ai fini della sicurezza pubblica.

La sentenza ammette anche che tale verifica possa essere svolta attraverso strumenti tecnologici idonei a garantire un controllo digitale in tempo reale.

Check-in da remoto nelle locazioni brevi: la sentenza il Consiglio di Stato

Con la sentenza n. 9101 del 21 novembre 2025, il Consiglio di Stato ha annullato la decisione n. 10210/2025 con cui il TAR del Lazio aveva invalidato la circolare del Ministero dell’Interno del 2024, introduttiva dell’obbligo, per i gestori di strutture ricettive, di identificare de visu gli ospiti, escludendo quindi le procedure di check-in da remoto.

L’aumento delle locazioni brevi e i riflessi sulla sicurezza pubblica

Negli ultimi anni il settore degli affitti brevi ha registrato un incremento significativo, grazie allo sviluppo delle piattaforme digitali e alla crescita dei flussi turistici. Ciò ha reso più urgente la necessità di garantire la sicurezza pubblica attraverso un sistema uniforme di identificazione degli ospiti.

La sentenza interviene per fornire chiarimenti su un tema rilevante: la legittimità del divieto di check-in da remoto privo di controllo visivo e la conferma dell’obbligo di identificazione “de visu” previsto dall’art. 109 TULPS, applicabile anche alle strutture extra-alberghiere e alle locazioni brevi.

La Circolare del Ministero dell’Interno: cosa prevedeva    

Nel novembre 2024 il Capo della Polizia aveva emanato una circolare rivolta a Prefetti e Questori per garantire un controllo più efficace del territorio in vista dei grandi flussi turistici del Giubileo 2024–2025. La circolare richiamava l’attenzione sulla diffusione delle locazioni brevi e su alcuni rischi connessi a procedure di check-in esclusivamente digitali.

Il divieto di check-in da remoto e l’obbligo di verifica visiva  

La circolare ribadiva che i gestori delle strutture ricettive devono verificare l’identità degli ospiti mediante controllo visivo, escludendo la possibilità di affidarsi a sistemi automatizzati che non consentono un confronto diretto tra la persona e il documento d’identità.

Il ricorso dell’associazione F.A.R.E.

L’associazione Federazione Associazioni Ricettività Extralberghiera (F.A.R.E.) aveva impugnato la circolare del Ministero dell’Interno ritenendo che introducesse obblighi non previsti dalla normativa, incidendo sulla libertà d’iniziativa economica e determinando una disparità tra strutture alberghiere e locazioni brevi.

Le motivazioni principali del ricorso  

Nel ricorso sono stati richiamati, tra gli altri, i seguenti profili: la presunta eliminazione dell’obbligo di identificazione visiva a seguito della riforma del 2011, l’eccesso di potere per difetto di istruttoria e la violazione del diritto europeo in materia di prestazione di servizi nel mercato interno.

La decisione del TAR Lazio: l’annullamento della Circolare  

Il TAR Lazio, con la decisione impugnata, aveva annullato la circolare del Ministero ritenendo che il provvedimento introducesse un obbligo aggiuntivo non previsto dall’art. 109 TULPS, in particolare la necessità della verifica “de visu” degli ospiti.

Secondo il Tribunale, tale obbligo sarebbe stato superato dalla riforma del 2011 e la circolare avrebbe imposto adempimenti ulteriori privi di adeguato fondamento normativo.

Il TAR aveva inoltre ritenuto la misura non proporzionata rispetto agli obiettivi di sicurezza richiamati dall’Amministrazione, evidenziando la mancanza di un’istruttoria specifica a supporto delle ragioni dell’intervento.

L’appello del Ministero dell’Interno: le ragioni dell’Amministrazione

Circolare come atto interno, non lesivo

Nel proporre appello contro la decisione del TAR, il Ministero dell’Interno ha evidenziato che la circolare impugnata costituisce un atto interno di indirizzo rivolto a Prefetti e Questori e, in quanto tale, non produce effetti diretti nei confronti dei privati.

Secondo l’Amministrazione, l’atto ha natura meramente interpretativa e non introduce nuovi obblighi, limitandosi a richiamare modalità applicative già previste dalla normativa vigente.

L’obbligo di identificazione non è nuovo

Il Ministero ha inoltre richiamato il contenuto dell’art. 109 TULPS, sostenendo che l’obbligo di identificazione mediante verifica visiva dell’ospite non è mai stato eliminato. Le modifiche introdotte nel 2011 avrebbero inciso esclusivamente sulle modalità di trasmissione alla Questura delle generalità degli alloggiati, senza modificare la necessità del controllo visivo quale presupposto della comunicazione.

La sentenza del Consiglio di Stato: cosa ha deciso e perché

Il Consiglio di Stato ha giudicato fondato, accogliendolo, il ricorso del Ministero dell’Interno. Per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, ha respinto il ricorso di primo grado.

La Circolare non introduce nulla di nuovo

Nella sua decisione, il Collegio amministrativo ha affermato che la circolare del Ministero dell’Interno non modifica la disciplina vigente, ma si limita a richiamare gli obblighi già presenti nell’art. 109 TULPS.

I giudici amministrativi hanno confermato che l’atto ha natura interpretativa e non innovativa, poiché ribadisce un adempimento che permane nell’ordinamento sin dall’origine della norma: la verifica dell’identità dell’ospite mediante riscontro visivo del documento.

Il check-in da remoto non garantisce la sicurezza pubblica

Il Collegio ha confermato che procedure quali l’invio digitale dei documenti e l’accesso tramite codici automatizzati non soddisfano le garanzie imposte dall’art. 109 TULPS.

Tali modalità, infatti, non consentono di accertare la corrispondenza tra la persona che accede alla struttura e il titolare del documento esibito. La verifica “de visu” è quindi ritenuta necessaria per assicurare un controllo affidabile a fini di ordine e sicurezza pubblica.

Il principio di proporzionalità e il richiamo ai fatti notori

I giudici amministrativi, in tale contesto, hanno escluso la violazione del principio di proporzionalità.

Hanno rilevato che l’obiettivo perseguito dalla circolare – garantire un’identificazione certa degli ospiti – giustifica l’onere richiesto ai gestori.

Il Collegio ha inoltre considerato legittimo il riferimento al particolare contesto internazionale e all’affluenza connessa al Giubileo 2024–2025, qualificando tali circostanze come “fatti notori”, per i quali non è necessaria una specifica istruttoria.

Nessuna disparità tra alberghi e locazioni brevi

Il Consiglio di Stato ha inoltre chiarito che l’obbligo di identificazione si applica indistintamente a tutte le strutture ricettive, comprese le locazioni brevi. Ciò in forza della norma di interpretazione autentica del 2018, che ha esteso espressamente l’ambito soggettivo dell’art. 109 TULPS anche ai locatori e sublocatori di immobili per periodi inferiori a trenta giorni.

Altri motivi di inammissibilità del ricorso di F.A.R.E.

La sentenza ha quindi evidenziato ulteriori profili di inammissibilità del ricorso originario: in particolare, la mancata notifica ad associazioni rappresentative del settore alberghiero, individuate come controinteressate necessarie, e questioni legate alla legittimazione ad agire dell’associazione ricorrente. Tali elementi hanno contribuito al rigetto definitivo del ricorso di primo grado.

Identificazione de visu e tecnologia: quando è ammesso il video-collegamento  

L’apertura del Consiglio di Stato alla verifica digitale in tempo reale  

Oltre a confermare l'obbligo di riconoscimento de visu per gli ospiti alloggiati nelle strutture ricettive, la sentenza introduce anche un chiarimento rilevante: la verifica “de visu” non deve necessariamente avvenire in presenza fisica.

È possibile utilizzare strumenti tecnologici che consentano una verifica visiva effettiva, a distanza, purché sia garantito un controllo hic et nunc tra:

• il volto dell’ospite;
• e il documento d’identità esibito.

I giudici riconoscono quindi che l’innovazione tecnologica può coesistere con gli obblighi di sicurezza pubblica, a condizione che non comprometta la realità del controllo.

Possibile l'identificazione de visu tramite videocollegamento

In uno dei passaggi della sentenza si legge infatti:

Nella specie, la circolare non affronta direttamente queste possibili modalità tecnologiche, né le esclude in modo esplicito.

Il provvedimento si limita a richiamare l’attenzione sulle forme più estreme di check-in da remoto, in cui il gestore si limita a raccogliere i documenti degli ospiti senza alcuna verifica visiva e invia loro codici di accesso automatizzati o di key box.

Secondo il Consiglio di Stato, tali procedure eludono la finalità di sicurezza alla base dell’identificazione de visu e della successiva comunicazione all’Autorità di pubblica sicurezza prevista dall’art. 109 TULPS.

Quali strumenti possono essere utilizzati  

Sono quindi compatibili con l’art. 109 TULPS, ad esempio:

• videocitofoni digitali con streaming in tempo reale;
• sistemi di accesso smart che prevedono la verifica visiva immediata del volto;
• piattaforme di video-identificazione utilizzate “in diretta” dal gestore;
• dispositivi installati all’ingresso che scattano un fermo immagine da confrontare in tempo reale con il documento.

Quali strumenti NON sono sufficienti  

Restano invece non ammessi:

• l’invio anticipato della fotografia del documento;
• l’accesso tramite codici comunicati senza verifica visiva contestuale;
• qualunque sistema che non consenta la verifica immediata della corrispondenza tra persona e identità dichiarata.

La sentenza, ciò posto, non vieta la tecnologia, ma richiede che essa garantisca un controllo effettivo.

Il check-in da remoto “puro” rimane non conforme alla normativa.

Il chiarimento del CdS

La sentenza n. 9101/2025, in definitiva, chiude il dibattito sul check-in da remoto, confermando la centralità della verifica visiva dell’identità degli ospiti per ragioni di sicurezza pubblica. Al tempo stesso, apre all’utilizzo responsabile e controllato della tecnologia, riconoscendo la possibilità di una identificazione digitale in tempo reale.

Per il settore delle locazioni brevi, la decisione rappresenta un punto di equilibrio tra innovazione e sicurezza, offrendo un quadro chiaro e definitivo sulle modalità corrette di check-in.

La sentenza, in breve

Sintesi del caso	La circolare del Ministero dell’Interno del 18 novembre 2024 ha ribadito per tutte le strutture ricettive – comprese le locazioni brevi – l’obbligo di identificare gli ospiti “de visu”, escludendo il check-in da remoto basato solo sull’invio dei documenti e su codici di accesso automatici. L’associazione F.A.R.E. ha impugnato la circolare davanti al TAR Lazio, che l’ha annullata ritenendo introdotto un obbligo non previsto dalla legge. Il Ministero ha proposto appello al Consiglio di Stato.
Questione dibattuta	Verificare se la circolare del Ministero dell’Interno introducesse un nuovo obbligo per i gestori di strutture ricettive, imponendo la verifica “de visu”, e se il check-in interamente da remoto fosse compatibile con l’art. 109 TULPS. Ulteriore profilo: se l’identificazione potesse avvenire tramite strumenti tecnologici.
Soluzione del Consiglio di Stato	Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello del Ministero, affermando che la circolare è un atto interpretativo che non introduce nuovi obblighi. L’identificazione “de visu” resta necessaria ai sensi dell’art. 109 TULPS. La verifica può però essere effettuata anche tramite video-collegamento in tempo reale, purché consenta di accertare “hic et nunc” la corrispondenza tra ospite e documento. Escluso il self check-in automatizzato senza controllo visivo.