Agevolazione prima casa per residenti all’estero: anche nel Comune di studio

Con la risposta a interpello n. 312 del 15 dicembre 2025, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta in materia di agevolazioni “prima casa” per i soggetti residenti all’estero, fornendo un chiarimento rilevante sull’individuazione del Comune in cui deve essere ubicato l’immobile agevolabile.

Il documento si inserisce nel quadro normativo delineato dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131/1986, come modificata dall’articolo 2, comma 1, del Decreto legge 13 giugno 2023, n. 69, e riguarda, in particolare, i cittadini italiani iscritti all’AIRE trasferiti all’estero per ragioni di lavoro.

La novità interpretativa consiste nel riconoscimento del Comune in cui il contribuente ha svolto l’intero percorso scolastico e universitario quale valido criterio territoriale per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”.

Caso sottoposto all’attenzione dell’Amministrazione finanziaria

L’istanza di interpello esaminata dall’Agenzia delle Entrate riguarda un cittadino italiano iscritto all’AIRE, che risiede all’estero per motivi di lavoro in modo continuativo dal 2009.

Il contribuente riferisce di essere nato in un Comune italiano diverso da quello in cui intende acquistare l’immobile e di aver risieduto in Italia, dal 1987 al 2005, nel Comune in cui era stabilita la famiglia di origine, luogo nel quale si sono consolidati i principali legami familiari e affettivi.

Nello stesso arco temporale, l’Istante precisa di aver svolto l’intero percorso scolastico e universitario in un altro Comune, nel quale ha frequentato le scuole medie, le scuole superiori e l’università.

Successivamente, per esigenze professionali, il contribuente ha risieduto in un ulteriore Comune italiano dal 2005 al 2009, risultando anche domiciliato, negli ultimi anni antecedenti il trasferimento all’estero, in un diverso Comune. Dal 2009 risiede stabilmente all’estero per ragioni lavorative.

Il dubbio interpretativo riguarda il fatto che l’immobile non sia ubicato né nel Comune di nascita né in quello dell’ultima residenza anagrafica in Italia, ma esclusivamente nel Comune in cui è stata svolta l’attività di studio.

Il contribuente precisa, infine, di non essere titolare, né in via esclusiva né in comproprietà, di immobili acquistati con le agevolazioni “prima casa”, dichiarando così il rispetto delle ulteriori condizioni richieste dalla normativa agevolativa.

Quadro normativo di riferimento

La soluzione adottata dall’Agenzia delle Entrate trova fondamento nel quadro normativo vigente in materia di agevolazioni “prima casa” per i soggetti trasferiti all’estero per ragioni di lavoro.

La disciplina è contenuta nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (DPR n. 131/1986), come modificata dall’articolo 2, comma 1, del Decreto legge 13 giugno 2023, n. 69, intervento che ha ampliato in modo significativo l’ambito soggettivo e oggettivo dell’agevolazione.

In particolare, la lettera a) della Nota II-bis, nella formulazione vigente, prevede che il beneficio possa applicarsi qualora l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto ovvero, se diverso, nel Comune in cui svolge la propria attività. Per i soggetti che si sono trasferiti all’estero per motivi di lavoro, avendo risieduto o svolto attività in Italia per almeno cinque anni, è inoltre prevista la possibilità di fruire dell’agevolazione anche nel Comune di nascita o nel Comune in cui l’acquirente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

La circolare n. 3/E del 16 febbraio 2024 ha chiarito che l’intervento normativo ha ancorato il beneficio a criteri oggettivi, svincolandolo dal requisito della cittadinanza. Nello stesso documento di prassi è stato precisato che:

• il trasferimento all’estero per ragioni di lavoro deve sussistere al momento dell’acquisto e può riferirsi a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro, anche non subordinato;
• il requisito del quinquennio di residenza o di attività in Italia può essere maturato anche in modo non continuativo.

Restano, in ogni caso, ferme le ulteriori condizioni previste dalla Nota II-bis, relative all’assenza di diritti reali su altri immobili situati nel medesimo Comune e alla non titolarità, sull’intero territorio nazionale, di abitazioni acquistate con le agevolazioni “prima casa”. Per i soggetti trasferiti all’estero per lavoro non è invece richiesto né il trasferimento della residenza nel Comune di acquisto né la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Concetto estensivo di “attività” ai fini dell’agevolazione

Uno degli snodi interpretativi centrali della risposta a interpello n. 312 del 15 dicembre 2025 concerne la portata del termine “attività” utilizzato dal legislatore per individuare il Comune rilevante ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa” ai soggetti trasferiti all’estero per ragioni di lavoro.

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate richiama un orientamento interpretativo consolidato, già espresso nelle circolari n. 1 del 1994 e n. 19 del 2001, secondo cui il concetto di attività non deve essere inteso in senso restrittivo né circoscritto alle sole attività lavorative remunerate. La nozione assume, invece, una valenza ampia e funzionale, idonea a ricomprendere ogni iniziativa che consenta di individuare un legame oggettivo e significativo con il territorio.

In tale prospettiva, rientrano nel concetto di attività anche le attività non remunerate, purché idonee a radicare un collegamento effettivo con il Comune di riferimento. La prassi amministrativa include espressamente, tra queste, l’attività di studio, nonché le attività di volontariato e quelle sportive.

L’interpretazione estensiva del termine “attività” risulta coerente con la ratio della disciplina agevolativa, che non è limitata alla semplice localizzazione dell’attività lavorativa, ma vuole valorizzare tutti quegli elementi oggettivi di radicamento territoriale maturati dal contribuente in un determinato Comune, anche in epoca antecedente al trasferimento all’estero.

Ulteriori condizioni da rispettare

La risposta a interpello n. 312 del 15 dicembre 2025 ribadisce che, anche in presenza del requisito territoriale così interpretato, restano fermi gli ulteriori presupposti richiesti dalla disciplina agevolativa ai fini della fruizione del beneficio “prima casa”.

In particolare, l’acquirente non deve:

• essere titolare, neppure per quote, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altri immobili situati nel medesimo Comune;
• possedere, su tutto il territorio nazionale, immobili acquistati usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

L’Agenzia delle Entrate conferma, inoltre, che per i soggetti trasferiti all’estero per motivi di lavoro non è richiesto:

• il trasferimento della residenza anagrafica nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato;
• che l’abitazione costituisca abitazione principale.

Portata interpretativa del chiarimento

Il documento di prassi in esame consolida un orientamento interpretativo improntato a una lettura estensiva e coerente della disciplina agevolativa, volto a valorizzare gli elementi oggettivi di collegamento con il territorio maturati dal contribuente prima del trasferimento all’estero.

In tale prospettiva, l’Agenzia delle Entrate riconosce rilievo alla ratio della norma, finalizzata a favorire il mantenimento di legami personali e familiari con l’Italia da parte dei soggetti che hanno trasferito all’estero la propria attività professionale.