Bonus edilizi, la prima casa è agevolata
Pubblicato il 20 giugno 2025
In questo articolo:
- Precisazioni delle Entrate sulle agevolazioni per lavori edilizi
- Maggiorazioni per interventi sull’abitazione principale di proprietà o con altro diritto reale
- Riduzioni di aliquota agevolata per vari lavori di ristrutturazione edilizia
- Ecobonus fino al 2027
- Bonus mobili e Sismabonus
- Esclusione e agevolazioni per i sistemi di riscaldamento a combustibili fossili
- Superbonus e interventi con caldaie fossili
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È consentito applicare l’aliquota agevolata del Sismabonus “acquisti” esclusivamente se l’acquirente destina l’immobile a propria abitazione principale entro la scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi dell’anno in cui usufruisce per la prima volta della detrazione.
Precisazioni delle Entrate sulle agevolazioni per lavori edilizi
E’ una delle importanti precisazioni contenute nella circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, con cui l’Agenzia delle Entrate fa il punto sulle novità introdotte dalla legge di Bilancio 2025 in materia di bonus edilizi.
Completano il documento anche chiarimenti su Ecobonus, Sismabonus e Superbonus, rimodulazione della durata delle detrazioni, aliquote maggiorate per abitazioni principali e ripartizione decennale delle spese.
In particolare, sono rimodulati i termini di fruizione e le aliquote di detrazione, prevedendo, altresì, regimi più vantaggiosi per le unità immobiliari adibite ad abitazione principale.
Maggiorazioni per interventi sull’abitazione principale di proprietà o con altro diritto reale
Di grande interesse le precisazioni fornite dalla circolare 8/E del 19 giugno 2025 circa interventi sull’abitazione principale di proprietà o con altro diritto reale.
Chi realizza lavori agevolati su un immobile adibito ad abitazione principale e ne detiene la proprietà (anche come nudo proprietario o con diritto di superficie) oppure possiede un diritto reale di godimento (come usufrutto, uso o abitazione), può beneficiare di una detrazione fiscale più alta:
- 50% delle spese sostenute nel 2025;
- 36% delle spese sostenute nel 2026 e 2027.
Queste percentuali si applicano agli interventi previsti da Ecobonus, Sismabonus e bonus per il recupero edilizio.
NOTA BENE: Per ottenere la maggiorazione, è fondamentale che la persona che sostiene la spesa sia già titolare del diritto sull’immobile al momento dell’inizio dei lavori o del pagamento (se effettuato prima dell’avvio).
Invece, nel caso di familiare convivente, inquilino o comodatario, si applicano le aliquote standard: 36% nel 2025 e 30% nei due anni successivi.
Per quanto riguarda la nozione di “abitazione principale”, si fa riferimento alla casa in cui il proprietario o un suo familiare vive abitualmente. Se il proprietario ha più di un immobile a disposizione, la detrazione maggiorata spetta solo per quello adibito a propria dimora abituale, non per quello occupato da un familiare.
La detrazione potenziata si applica anche:
- a lavori eseguiti su pertinenze (es. box o cantine) legate all’abitazione principale;
- a interventi in condominio, ma solo sulla quota di spesa relativa all’unità abitativa usata come prima casa dal proprietario.
Infine, se nel tempo l’immobile non viene più utilizzato come abitazione principale, si continua comunque a beneficiare dell’aliquota maggiorata per l’intero periodo di detrazione previsto.
Riduzioni di aliquota agevolata per vari lavori di ristrutturazione edilizia
La legge n. 207/2024 ha modificato l’articolo 16-bis del TUIR – riguardante i costi documentati per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica, eliminazione barriere architettoniche, installazione di impianti e relative prestazioni professionali (compresi IVA, onorari, direzione lavori, materiali e collaudi), disponendo che per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2027, l’aliquota di detrazione viene ridotta al 30 per cento.
ATTENZIONE: Restano tuttavia esclusi da questa riduzione - e continuano quindi a beneficiare dell’aliquota al 50 per cento - gli interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza con generatori di emergenza a gas di ultima generazione.
Ecobonus fino al 2027
Le agevolazioni per le spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus), originariamente previste fino al 31 dicembre 2024 vengono estese al periodo 2025-2027.
In particolare, per le spese documentate sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 – escluse quelle relative alla sostituzione di impianti di riscaldamento con caldaie uniche a combustibili fossili – le detrazioni vengono fissate in misura unica:
- 36% per le spese sostenute nel 2025,
- 30% per quelle sostenute nel 2026 e nel 2027.
NOTA BENE: Se gli interventi sono eseguiti su un’unità destinata ad abitazione principale e ne avete la proprietà o un altro diritto reale, l’aliquota sale al 50 % per il 2025 e al 36 % per il biennio successivo.
La norma riguarda tutte le categorie di lavori previste dall’art. 14 del DL n. 63 del 2013, tra cui, in particolare:
- gli interventi di coibentazione termica di pareti, coperture e pavimenti;
- la sostituzione di infissi e serramenti esterni;
- l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore;
- la posa in opera di pannelli solari termici;
- i lavori di ristrutturazione delle parti comuni di condomìni (ringhiere, scale, facciate, aree comuni);
- gli interventi congiunti di miglioramento sismico e riqualificazione energetica delle parti comuni (ad esempio consolidamento strutturale abbinato a cappotto termico).
Restano inalterati i massimali di spesa e di detrazione per singola unità immobiliare già fissati dall’art. 14 (ad es. 50 000 € per manutenzioni straordinarie, 60 000 € per isolamento termico, 60 000 € per serramenti, 30 000 € per pannelli solari, fino a 96 000 € complessivi per ristrutturazioni), così come gli importi massimi detraibili.
Bonus mobili e Sismabonus
Il comma 55, lettera b), della legge di bilancio 2025 prevede tre interventi:
- Recupero edilizio e bonus mobili (art. 16)
- Per le spese documentate del 2025-2027 relative ai lavori di manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione e acquisto di mobili, la detrazione è:
- 36% nel 2025 e 30 % nel 2026-2027, fino a 96 000 € di spesa per ciascuna unità;
- Sale al 50% nel 2025 e al 36% negli anni successivi se l’immobile è la prima casa del contribuente.
- Per le spese documentate del 2025-2027 relative ai lavori di manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione e acquisto di mobili, la detrazione è:
- Sismabonus (art. 16, commi 1-septies e 1-septies.1)
- Le agevolazioni per gli interventi antisismici eseguiti nel 2025-2027 sono:
- 36% nel 2025 e 30% nel 2026-2027, per tutte le tipologie di lavori (inclusi quelli su parti comuni o demolizione e ricostruzione);
- Incremento al 50% nel 2025 e al 36% nei due anni successivi, se si tratta di prima casa.
- Le agevolazioni per gli interventi antisismici eseguiti nel 2025-2027 sono:
- Bonus mobili (art. 16, comma 2)
- Il credito d’imposta per l’acquisto di mobili resta prorogato al 2025, con lo stesso tetto di spesa di 5000 € già previsto per il 2024.
In tutti i casi, i limiti massimi di spesa per unità immobiliare rimangono invariati rispetto alla disciplina vigente.
Esclusione e agevolazioni per i sistemi di riscaldamento a combustibili fossili
La Legge di Bilancio 2025 esclude dall’Ecobonus (art. 14 d.l. n. 63/2013) e dal bonus recupero patrimonio edilizio (art. 16 dello stesso decreto) gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie monoblocco a combustibili fossili per le spese sostenute negli anni 2025-2027.
Tale esclusione recepisce la Direttiva (UE) 2024/1275, la quale stabilisce che dal 1° gennaio 2025 non possono più essere erogati incentivi pubblici per l’installazione di queste caldaie uniche.
A seguito della Comunicazione UE 2024/6206, dal 1° gennaio 2025 vengono esclusi dagli incentivi fiscali per l’efficienza energetica gli interventi che prevedono la sostituzione dei sistemi di riscaldamento invernale con caldaie uniche a combustibili fossili (in particolare caldaie a condensazione e generatori d’aria calda a condensazione).
Rimangono invece agevolabili:
- i microcogeneratori (anche se a combustibili fossili);
- i generatori a biomassa;
- le pompe di calore ad assorbimento a gas;
- i sistemi ibridi, prodotti in stabilimento e progettati per funzionare insieme, che accoppiano pompa di calore e caldaia a condensazione.
Questa esclusione vale sia per il Superbonus che per il bonus recupero patrimonio edilizio, includendo non solo le sostituzioni ma anche le nuove installazioni di caldaie uniche a combustibili fossili.
Dal punto di vista tributario, non sono più detraibili, ai sensi dell’Ecobonus e del bonus per il recupero del patrimonio edilizio, le spese sostenute nel 2025, 2026 e 2027 per la sostituzione degli impianti di riscaldamento invernale con caldaie monoblocco a combustibili fossili. Rimane invece valida la detrazione per gli stessi interventi se le spese sono state sostenute entro il 31 dicembre 2024, anche qualora i lavori si concludano dopo il 1° gennaio 2025.
Superbonus e interventi con caldaie fossili
Per il Superbonus, considerato che i commi 1 e 2 dell’articolo 119 del d.l. n. 34/2020 rinviano alle regole dell’Ecobonus (art. 14 del d.l. n. 63/2013) e che la Direttiva (UE) 2024/1275 vieta incentivi pubblici per le caldaie a combustibili fossili dal 1° gennaio 2025, si esclude dalla detrazione qualsiasi spesa del 2025 relativa a tali sostituzioni.
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