Cambio di destinazione d’uso e tassazione plusvalenze immobiliari

In data 24 gennaio 2025 è stata pubblicata la risposta n. 10 dell’Agenzia delle Entrate, che affronta il tema della rilevanza della variazione della categoria catastale di un immobile, effettuata senza opere, ai fini del computo del quinquennio necessario per determinare l’imponibilità o meno della plusvalenza generata dalla sua vendita.

Nello specifico, l’Amministrazione finanziaria, con l’interpello in oggetto, chiarisce se eventi come il cambio di destinazione d’uso e la stipula di un preliminare di vendita incidano sul periodo utile per la tassazione delle plusvalenze immobiliari.

Analizziamo, in breve, il caso di specie e la normativa di riferimento prima di vedere quale è stata la risposta del Fisco.

Il caso

L’Istante dichiara di essere proprietario di un immobile accatastato in categoria C/2 (magazzino), che tre anni dopo è stato oggetto di una variazione della destinazione d’uso in civile abitazione (categoria A) tramite intervento senza opere edilizie, autorizzato dal Comune con un permesso di costruire specifico per il cambio d’uso. L’immobile è stato successivamente interessato da due rettifiche della volumetria, dovute a errori di calcolo sull’altezza media di una parte della struttura. L’Istante ha espresso l’intenzione di vendere l’immobile e prevede di sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita con un potenziale acquirente, che verserebbe una caparra confirmatoria pari a circa il 10% del valore totale della vendita.

A fronte di tale operazione, l’Istante chiede chiarimenti in merito alla corretta tassazione dell’eventuale plusvalenza generata dalla vendita, con particolare riferimento alla rilevanza, ai fini del computo del quinquennio previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, della data di acquisto dell’immobile, della data di variazione della destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione, nonché dell’incasso della caparra confirmatoria in sede di contratto preliminare.

L’Istante ritiene che la sottoscrizione di un preliminare, con il relativo incasso della caparra confirmatoria, non configuri un trasferimento di proprietà. Inoltre, considera il cambio di destinazione d’uso senza opere irrilevante per il calcolo dei cinque anni, che decorrono invece dalla data di acquisizione della proprietà. Di conseguenza, intende stipulare il preliminare entro tale termine e perfezionare il rogito successivamente.

Plusvalenze da compravendita immobiliare, normativa

La risposta all’interpello ripercorre la normativa e la prassi relative alla tassazione delle plusvalenze immobiliari, facendo riferimento all’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, che include tra i “redditi diversi” – e quindi soggetti a tassazione – le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili qualora la vendita sia effettuata prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.

La norma si applica esclusivamente alle plusvalenze che non costituiscono redditi di capitale né derivano dall’esercizio di arti o professioni, di imprese commerciali o di società, né sono collegate alla qualità di lavoratore dipendente. Sono escluse dalla tassazione le plusvalenze relative agli immobili acquisiti per successione e alle unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto (o costruzione) e la cessione, siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Rientrano invece nell’ambito della norma, in ogni caso, le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita.

La ratio sottesa a questa disposizione è chiaramente quella di contrastare l’intento speculativo nelle operazioni immobiliari. La tassazione è infatti giustificata dalla presunzione che, se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, l’operazione abbia finalità di lucro piuttosto che un’utilità personale o familiare. Tale presunzione temporale trova conferma nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 23/E del 28 gennaio 2009, che evidenzia come l’arco temporale inferiore a cinque anni sia indicativo di una volontà speculativa da parte del contribuente.

Rilevanza del cambio di destinazione d’uso e del contratto preliminare per il calcolo del quinquennio?

Nella risposta ad interpello n. 10/2025, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il cambio di destinazione d’uso di un immobile da magazzino a civile abitazione, effettuato senza opere edilizie, non costituisce un evento rilevante per il calcolo del quinquennio richiesto per la tassazione delle plusvalenze. Questo tipo di variazione catastale non è considerato né un acquisto né una costruzione dell’immobile e, pertanto, è irrilevante ai fini dell’imponibilità.

Analogamente, la stipula di un contratto preliminare di vendita, accompagnata dall’incasso di una caparra confirmatoria, non produce effetti traslativi della proprietà e non influisce sul computo del quinquennio, che decorre esclusivamente dalla data di acquisto o costruzione dell’immobile.

Nel caso esaminato, la vendita dell’immobile è avvenuta oltre il termine dei cinque anni dall’acquisto, nonostante il cambio di destinazione d’uso sia stato effettuato successivamente. Tale circostanza esclude l’imponibilità della plusvalenza. Questa interpretazione è coerente con la finalità della norma, che mira a tassare esclusivamente le operazioni immobiliari caratterizzate da intenti speculativi, assenti nella situazione in esame.

Conclusione dell’Agenzia delle Entrate

In sintesi, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito i seguenti punti chiave:

• il cambio di categoria catastale senza opere è irrilevante ai fini del calcolo del quinquennio;
• la firma di un contratto preliminare prima della scadenza del quinquennio non genera plusvalenza imponibile, poiché non costituisce trasferimento di proprietà;
• la vendita effettuata dopo cinque anni dall’acquisto, anche con cambio di destinazione avvenuto in seguito, non è soggetta a tassazione delle plusvalenze.