Cedolare secca, il no alle imprese resta

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Sulla cedolare secca applicabile agli immobili locati a imprese per uso foresteria, l’Agenzia delle Entrate conferma la propria posizione restrittiva.

Nel corso del question time al Senato del 25 settembre 2025 (interrogazione parlamentare n. 3-02159), il Ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha ribadito che l’amministrazione finanziaria non intende allinearsi all’orientamento della Corte di cassazione, la quale ammette invece l’opzione qualora l’immobile abitativo sia concesso in locazione a una società per l’utilizzo da parte di dipendenti o clienti.

Secondo il Mef, la cedolare secca resta preclusa alle locazioni in cui il conduttore è un’impresa, nonostante le pronunce di segno opposto della Suprema Corte. Giorgetti ha inoltre auspicato un intervento delle Sezioni Unite per giungere a un’interpretazione definitiva e univoca della disciplina.

Cedolare secca e locazioni a imprese: contrasto tra Agenzia delle Entrate e Cassazione

La questione riguarda i contratti di locazione stipulati da imprese per mettere a disposizione dei propri dipendenti immobili a uso abitativo. La Corte di cassazione ha più volte riconosciuto che in tali ipotesi non vi è motivo per negare l’applicazione della cedolare secca, ritenendo che il regime fiscale agevolato possa essere utilizzato anche quando il conduttore è una società (sentenze n. 12395/2024, n. 12076 e n. 12079/2025).

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha sempre mantenuto una posizione opposta, sostenuta anche dal Ministero dell’Economia. Già nella risposta all’interrogazione parlamentare del 26 marzo 2025 (n. 5-03773), il MEF aveva affermato che la giurisprudenza non era ancora consolidata e che fosse opportuno attendere un orientamento univoco, richiamando anche l’esigenza di tutelare il gettito erariale. Secondo l’amministrazione finanziaria, inoltre, la materia è al centro di numerosi contenziosi dinanzi alle Corti di giustizia tributaria, con esiti non sempre uniformi e in parte favorevoli alla tesi restrittiva dell’Agenzia.

Il dibattito trae origine dall’art. 3, comma 6, del D.lgs. n. 23/2011, che esclude l’applicabilità della cedolare secca alle locazioni abitative effettuate “nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni”. La norma è stata da sempre interpretata dall’Agenzia delle Entrate come riferita non solo al locatore, ma anche al conduttore, posizione ribadita già nella circolare n. 26/2011. Di conseguenza, l’opzione per la cedolare secca è stata negata quando l’inquilino fosse un soggetto che agiva nell’esercizio di attività imprenditoriale o professionale, anche nei casi di locazioni destinate a uso foresteria.

La Cassazione, al contrario, ha stabilito che l’esclusione prevista dall’art. 3, comma 6, riguarda unicamente il locatore. La qualità del conduttore, e l’eventuale collegamento del contratto all’attività imprenditoriale o professionale di quest’ultimo, non incidono sulla possibilità per il proprietario di optare per la cedolare secca. In questa prospettiva, la Suprema Corte ha affermato la piena legittimità dell’opzione anche quando l’immobile sia concesso in locazione a un’impresa per l’alloggio di dipendenti o clienti.

Posizione del Mef: orientamento della Cassazione non univoco

Nella risposta fornita al Senato, il Ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha chiarito che l’Agenzia delle Entrate non intende conformarsi all’interpretazione della Corte di cassazione, ritenuta “non pienamente condivisibile”.

Secondo il Ministro, le pronunce della Suprema Corte trascurano il significato del comma 6-bis dell’art. 3 del D.lgs. 23/2011, che consente l’applicazione della cedolare secca in casi specifici legati alle cooperative, disposizione che avrebbe senso solo se il regime fosse escluso, in via generale, per i conduttori imprenditori. Inoltre, resta irrisolto il nodo relativo alle modalità con cui un’impresa conduttrice dovrebbe dimostrare l’effettiva destinazione abitativa della locazione.

Il Ministro Giorgetti ha aggiunto che l’estensione della cedolare secca a ipotesi ulteriori avrebbe inevitabili ripercussioni negative sul gettito erariale. Per questo motivo, eventuali sviluppi potranno derivare soltanto da un intervento delle Sezioni Unite, cui potrebbe essere rimessa la questione per arrivare a un orientamento giurisprudenziale stabile e definitivo.