Condominio minimo Delibere ad unanimità

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Nel condominio c.d. minimo – ossia formato da due soli partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa porzione – si applicano le regole codicistiche sul funzionamento dell’assemblea, allorché l’assemblea medesima si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime. Intendendosi, con decisione unanime, quella che sia frutto della partecipazione alla discussione di entrambi i comproprietari (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto, possa ritenersi presa all'unanimità).

Niente unanimità? Autorità giudiziaria

Nella diversa ipotesi in cui non si raggiunga detta unanimità e non si riesca a decidere, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria.

Si tratta, in particolare, del caso qui sottoposto all’esame della Corte Suprema, in cui alla riunione – benché regolarmente convocata – si sia presentato uno solo dei partecipanti al condominio, e l’altro sia rimasto assente. Sicché per sbloccare la situazione di stallo – secondo gli ermellini – non resta che ricorrere al giudice.

Così statuendo, la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, respinge il ricorso di un condomino, il quale lamentava la dichiarata nullità di una delibera condominiale di autorizzazione di lavori strutturali, perché assunta solo da lui, in quanto la zia comproprietaria dell’edificio non si era presentata all'assemblea.

Disattese dunque le argomentazioni del ricorrente, a detta del quale, all'interno di un condominio minimo, l’assemblea può ritenersi validamente costituita anche nel caso in cui compaia uno solo dei partecipanti, in quanto la delibera può comunque ritenersi adottata all'unanimità degli intervenuti, nel rispetto del quorum richiesto dall'art. 1136 c.c.

Invero nel caso de quo – sostiene la Corte con sentenza n. 5329 del 2 marzo 2017 – il ricorrente fu senz'altro diligente nel convocare la zia condomina per discutere dei lavori al fabbricato, ma avrebbe dovuto prendere atto, proprio perché si trattava di un condominio minimo, dell’impossibilità di costituire l’assemblea per assenza dell’altra partecipante, e quindi di pervenire ad una decisione unanime nel senso sopra indicato; condizione essenziale per l’adozione di una valida delibera da poter azionare nelle forme di legge. E posto dinanzi a tale situazione di impasse, il ricorrente avrebbe dovuto azionare il procedimento camerale di cui all'art. 1105 c.c., lasciando che fosse l’autorità giudiziaria a prendere i provvedimenti opportuni (non esclusa la nomina di un amministratore).