Credito d'imposta “prima casa”: resta il termine di un anno

L’Agenzia delle Entrate interviene nuovamente sul tema delle agevolazioni “prima casa”, chiarendo gli effetti delle modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge n. 207/2024).

La normativa ha infatti ampliato da uno a due anni, ai fini dell’imposta di registro, il termine entro cui alienare l’immobile già posseduto e acquistato con i benefici “prima casa”, al fine di consentire l’applicazione dell’agevolazione in caso di nuovo acquisto.

Con la risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025 si tratta del tema legato al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (art. 7 della L. 448/1998).

Quesito: quale termine per il credito d’imposta “prima casa”?

L’Istante rappresenta di aver acquistato, nel 2014, un’abitazione ad uso residenziale beneficiando delle agevolazioni “prima casa” previste dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 131/1986. Tale immobile è stato successivamente venduto nel novembre 2024.

A seguito di questa alienazione, il contribuente manifesta l’intenzione di procedere all’acquisto di una nuova abitazione da destinare a “prima casa”, usufruendo nuovamente sia dell’agevolazione ai fini dell’imposta di registro, sia del credito d’imposta previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, da utilizzare entro il termine di due anni dalla vendita.

Alla luce di questa situazione, l’Istante chiede se, considerati:

• le modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge 207/2024), che hanno esteso da uno a due anni il termine per alienare l’immobile preposseduto acquistato con i benefici “prima casa” al fine di accedere all’agevolazione sul nuovo acquisto;
• i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 197/2025;

il termine entro cui effettuare il riacquisto agevolato a fini di credito d’imposta, nell’ipotesi in cui la vendita preceda il nuovo acquisto, debba ritenersi parimenti esteso da uno a due anni, oppure se rimanga fermo il limite annuale previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/1998.

Quadro normativo dell’agevolazione “prima casa”

Fornendo la risposta n. 297 del 26 novembre 2025, l’Agenzia delle Entrate inizia ad analizzare la disciplina dell’agevolazione “prima casa” contenuta nella Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, del d.P.R. 131/1986 (TUR).

Essa consente l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 2% sugli atti di trasferimento aventi ad oggetto abitazioni non di lusso, a condizione che ricorrano specifici requisiti.

1. Residenza: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi.
2. Assenza di altri immobili nel Comune: l’acquirente non deve essere titolare nel Comune di ulteriori diritti (proprietà, usufrutto, uso, abitazione).
3. Assenza di altri immobili acquistati con agevolazioni: l’acquirente non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, altri immobili acquistati con i benefici “prima casa”.

Modifica LdB 2025: estensione a due anni del termine di vendita dell’immobile preposseduto

Il comma 4-bis della Nota II-bis è stato modificato dalla legge n. 207/2024 (Bilancio 2025), estendendo da uno a due anni il termine entro il quale alienare l’abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni, quando il contribuente intende fruire nuovamente dei benefici su un nuovo acquisto effettuato prima della vendita del precedente immobile.

Questa modifica mira — come evidenziato dalla stessa legge — a facilitare la sostituzione dell’abitazione principale e a incentivare il mercato immobiliare. Il nuovo termine si applica anche agli acquisti effettuati prima del 31 dicembre 2024, per i quali il termine annuale era ancora pendente.

Disciplina del credito d’imposta per il riacquisto “prima casa”

La normativa di riferimento è l’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, che introduce un meccanismo fiscale volto a favorire la sostituzione dell’abitazione principale, riconoscendo un credito d’imposta a favore del contribuente che, dopo aver venduto una casa acquistata con i benefici “prima casa”, proceda all’acquisto di una nuova abitazione, sempre in regime agevolato.

Per poter beneficiare del credito, è necessario che:

• il contribuente abbia acquistato un’abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa” (registro al 2% o IVA al 4%);
• tale immobile venga alienato (venduto o ceduto) in un momento successivo.

L’elemento più rilevante, ribadito dall’Agenzia nella risposta n. 297/2025, è il termine entro cui deve avvenire il nuovo acquisto.

La legge stabilisce che:

• il contribuente deve acquistare un’altra abitazione non di lusso entro un anno dalla data di alienazione del precedente immobile.

Questo termine di un anno è fisso e tassativo. La recente estensione a due anni prevista dal comma 4-bis della Nota II-bis non modifica questo termine, perché:

• non riguarda l’articolo 7;
• il credito d’imposta è un beneficio autonomo e con propria disciplina;
• le norme agevolative non possono essere interpretate in via estensiva.

Il credito che spetta al contribuente è determinato come segue:

• è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto agevolato;
• non può essere mai superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per il nuovo acquisto.

Il credito d’imposta può essere utilizzato in tre diverse modalità:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto;
• in diminuzione delle imposte sui redditi (Irpef) dovute per gli anni successivi, fino a esaurimento;
• in compensazione tramite modello F24, ai sensi dell’articolo 17 del d.lgs. 241/1997.

È importante notare che:

• il credito non può essere chiesto a rimborso;
• è possibile utilizzarlo anche solo in parte per l’atto di acquisto, e la differenza può essere recuperata con le altre modalità;
• non è trasferibile ad altro soggetto.

Credito d’imposta: applicazione del termine annuale

In conclusione, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’estensione del termine a due anni introdotta dalla legge di Bilancio 2025 riguarda esclusivamente la disciplina prevista dal comma 4-bis della Nota II-bis, cioè il caso in cui il contribuente acquisti una nuova abitazione prima di vendere quella già posseduta e comprata con i benefici “prima casa”. In questa specifica ipotesi, il legislatore ha voluto concedere più tempo per procedere alla vendita postuma dell’immobile preposseduto.

L’Agenzia ribadisce che non è possibile estendere automaticamente il nuovo termine biennale anche a questa fattispecie, perché le agevolazioni fiscali devono essere interpretate in modo rigoroso e non possono essere applicate a situazioni non espressamente previste dal legislatore.

Di conseguenza, non è ammissibile una “simmetrica estensione” del termine a due anni ai fini del credito d’imposta. Il contribuente che vende una casa acquistata con i benefici “prima casa” deve quindi continuare a rispettare il termine annuale per il riacquisto agevolato se intende usufruire del credito previsto dalla normativa vigente.

Tuttavia, appare necessario un tempestivo intervento del legislatore per superare l’attuale incoerenza normativa.