Nuova rivalutazione di terreni e partecipazioni 2024

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Con la legge di bilancio 2024, il legislatore torna sul tema della rivalutazione di terreni e partecipazioni prevedendo una nuova proroga per l’agevolazione fiscale. Il beneficio previsto dagli articoli 5 e 7 della L. n. 448/2001, in particolare, riguarda la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni posseduti all'1.1.2024 da parte dei soggetti non imprenditori attraverso il versamento dell'imposta sostitutiva del 16%, a prescindere dalla tipologia di "bene" rivalutato, ossia per:

• le partecipazioni qualificate e non qualificate ovvero le partecipazioni negoziate in mercati regolamentari o sistemi multilaterali di negoziazione e non;
• i terreni (edificabili / agricoli) posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi.

Va osservato che nell’ambito della delega fiscale (L.111/2023) è stata prevista anche la possibilità di introdurre a regime la disciplina in modo da evitare l’ormai consueta proroga annuale.

Tipologia bene	Imposta sostitutiva all'1.1.2023	Imposta sostitutiva all'1.1.2024
Partecipazione qualificata	16%	16%
Partecipazione non qualificata
Terreno
Titoli /quote o diritti negoziati in mercati regolamentati o sistemi multilaterali di negoziazione	16%	16%

Rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni

Con la legge di bilancio 2024 (art. 1, commi 52 e 53 della L. 213/2023) è stata prevista la proroga della rivalutazione delle partecipazioni (quotate e non) possedute da soggetti non imprenditori (persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali). In particolare, la rivalutazione in esame riguarda quei soggetti che effettuano operazioni suscettibili di generare redditi diversi di natura finanziaria (art. 67 co. 1 lett. c) e c-bis) Tuir), cd. "capital gain", indipendentemente dal regime prescelto ai fini della tassazione dei redditi.

Possono essere oggetto di rideterminazione anche le partecipazioni intestate ad una società fiduciaria, a condizione che il fiduciante rientri tra i soggetti citati.

Sul piano oggettivo, interessate dal beneficio sono le azioni o quote che non costituiscono beni d'impresa possedute all'1.1.2024. In particolare, possono essere oggetto di rideterminazione anche:

• le partecipazioni in una società semplice;
• le partecipazioni in società estere detenute da soggetti residenti (tuttavia, la rivalutazione non dovrebbe produrre effetti ai fini delle imposte da assolvere nello Stato estero),

Inoltre, rientrano nella disciplina della rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni anche le ipotesi di titolarità del diritto di usufrutto o di nuda proprietà sulle partecipazioni.

Rivalutazione delle partecipazioni non quotate

Anche per il 2024 la rivalutazione delle partecipazioni non quotate si effettua assumendo in luogo del costo o valore di acquisto della partecipazione il valore all'1.1.2024 della frazione del patrimonio netto della società o ente partecipato, determinato sulla base di una apposita perizia giurata di stima, che costituisce requisito essenziale la cui omissione comporta il mancato perfezionamento della procedura.

Rideterminazione delle partecipazioni quotate

Prevista la possibilità di rideterminare il valore dei titoli, quote o diritti, negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione. In tal caso, ai fini della determinazione della plusvalenza, in luogo del costo o valore di acquisto, è possibile prendere a riferimento il valore normale, determinato ai sensi dell'articolo 9, comma 4, lett. a), del Tuir.

Così, tenuto conto dei chiarimenti della circolare 16/E/2023, si rileva che:

• tale eventualità fa venir meno la necessità di predisporre una perizia giurata di stima (requisito obbligatorio, invece, nel caso di partecipazioni non quotate e terreni);
• il contribuente predispone e conserva un apposito prospetto nel quale sono indicati per ciascun titolo, quota o diritto, il cui costo o valore di acquisto è stato rideterminato, i prezzi rilevati nel relativo mercato o sistema multilaterale di negoziazione nel mese di dicembre 2023, nonché la relativa media aritmetica. Tale prospetto dovrà essere esibito o trasmesso, su richiesta, all'Agenzia delle Entrate, da parte del contribuente in caso di applicazione del regime dichiarativo di cui all'art. 5 del  D.Lgs.461/1997.

Regime del risparmio amministrato o risparmio gestito

Nel caso di opzione per l'applicazione del regime del risparmio amministrato, ex art. 6 del DLgs. n. 461/1997, il contribuente comunica all'intermediario che si è avvalso della rideterminazione fornendo il predetto prospetto unitamente alla documentazione attestante il versamento dell'intero importo (o della prima rata) dell'imposta sostitutiva nella misura del 16% (circolare 16/E/2023). In particolare, qualora il contribuente intenda cedere la partecipazione prima del 20.06.2024 ed abbia optato per l'applicazione del regime del risparmio amministrato o gestito, lo stesso dovrà fornire prova all'intermediario di aver versato prima della cessione della partecipazione l'imposta sostitutiva o almeno la prima rata, ancorché non siano ancora scaduti i termini per il versamento, al fine di consentire all'intermediario di utilizzare il valore rideterminato ai fini del calcolo dell'eventuale plusvalenza (circolare 16/E/2023).

Redazione e giuramento della perizia

La redazione e il giuramento delle perizie relative alle partecipazioni possedute alla data dell'1.1.2024 deve avvenire entro il 30.06.2024. Quindi, non è possibile beneficiare dell'agevolazione se il giuramento della perizia avviene oltre il termine previsto.

Inoltre, in base alle indicazioni della circolare n. 47/E/2002, la redazione della perizia giurata può avvenire anche nel caso in cui la partecipazione sia stata già stata ceduta, purché posseduta all’1.1.2024 e si applichi il "regime della dichiarazione".

Soggetti abilitati alla redazione della perizia

professionisti iscritti nell’Albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili; professionisti iscritti nel registro dei revisori contabili; periti iscritti alle CCIAA ai sensi dell’articolo 32, R.D. 2011/1934.

Imposta sostitutiva

La rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni (quotate e non quotate) per l'anno 2024 prevede l'applicazione di una imposta sostitutiva con aliquota unica del 16%.

L'imposta sostitutiva deve essere versata:

• entro il 01/07/2024 (in quanto il 30.06.2024 cade di domenica), fatta salva la possibilità di rateazione con un massimo 3 rate annuali di pari importo da versare la prima entro il 01.07.2024 e le successive al 30.06.2025, più interessi del 3% calcolati dal 30.6.2024 e al 30.06.2026 più interessi del 3% calcolati dal 30.06.2024);

• dal soggetto possessore della partecipazione (ad esempio persona fisica, società semplice, ente non commerciale, soggetto non residente);
• utilizzando il codice tributo "8055", in caso di partecipazioni non quotate e il codice tributo "8057” in caso di partecipazioni quotate nei mercati regolamentati, e quale anno di riferimento il "2024".

La stessa imposta sostitutiva può essere compensata in F24 con i crediti d'imposta o contributivi disponibili. Si ricorda, inoltre, che è possibile procedere anche ad una rideterminazione parziale del valore della partecipazione, così come previsto dalla circolare 16/E/2023.

Va osservato che l’applicazione dell’affrancamento nella misura prevista (che si calcola sul valore di perizia o sul valore normale delle partecipazioni) non sempre appare conveniente rispetto all'imposta sostitutiva sulle plusvalenze di natura finanziaria (aliquota del 26%).

Una verifica in tal senso si attua applicando la seguente formula: 16% × valore normale o di perizia < 26% × plusvalenza da cessione.

ESEMPIO 1: Supponiamo che una persona fisica possieda una partecipazione non quotata il cui costo di acquisto è 40.000 euro e il relativo il valore di perizia all'1.1.2024 risulti pari a 120.000 euro, che è anche il prezzo di vendita della stessa. L'affrancamento della partecipazione è conveniente in quanto costa al contribuente 19.200 euro (120.000 × 16%), mentre la plusvalenza sulla partecipazione non affrancata sconterebbe un'imposta sostitutiva da capital gain pari a 20.800 euro (80.000 × 26%).

ESEMPIO 2: Supponiamo che una persona fisica, socio di una S.r.l., possieda una partecipazione non qualificata (15%). Il valore del patrimonio netto della società all'1.1.2024 risultante dalla perizia di stima è pari a 500.000 euro. Il valore della partecipazione è pari a 75.000 euro (500.000 x 15%) e pertanto l'imposta sostitutiva per la rivalutazione è pari a  12.000 euro (75.000 x 16%). Quanto dovuto può essere versato alternativamente in unica soluzione entro il 01.7.2024 ovvero in 3 rate annuali di pari importo (4.000) la prima entro l'1.7.2024, applicando alle rate successive gli interessi del 3%.

ATTENZIONE - In caso di rivalutazione di un bene in comproprietà ciascun comproprietario provvede al versamento in base alla propria quota.

Perfezionamento della rivalutazione

L’'opzione per la rideterminazione del costo o valore di acquisto delle partecipazioni (quotate e non quotate) e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell'intero importo dell'imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata. Nella circolare n. 35/E/2004 viene chiarito che il mancato versamento delle rate successive alla prima:

• non fa venire meno la validità della rivalutazione;
• comporta l'iscrizione a ruolo degli importi non versati;
• è regolarizzabile tramite il ravvedimento;

Inoltre, coloro che abbiano effettuato il versamento dell'imposta dovuta ovvero di una o più rate della stessa, qualora in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione delle partecipazioni non tengano conto del valore rideterminato, non hanno diritto al rimborso dell'imposta pagata e sono tenuti, nell'ipotesi di pagamento rateale, ad effettuare i versamenti successivi (circolare 5/E/2004).

Partecipazioni già rivalutate

E’ possibile beneficiare della nuova rivalutazione delle partecipazioni anche laddove il costo o valore d'acquisto delle partecipazioni possedute sia stato già oggetto di rivalutazione.

Se per la precedente rivalutazione si è optato per la rateizzazione dell'imposta sostitutiva, non è necessario dar luogo al versamento delle rate ancora pendenti della precedente rivalutazione (circolare 47/E/2011). Inoltre, i soggetti che si avvalgono della nuova rivalutazione:

• possono scomputare dall'imposta sostitutiva dovuta l'imposta sostitutiva già versata in occasione delle precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni;
• possono chiedere entro il termine di 48 mesi (art. 38 del DPR n. 602/73) il rimborso dell'imposta sostitutiva già pagata, calcolato a decorrere dalla data in cui si verifica la duplicazione del versamento.

In tal caso, "il termine di decadenza per la richiesta … decorre dalla data del versamento dell'intera imposta o della prima rata relativa all'ultima rideterminazione effettuata". L'importo richiesto a rimborso non può eccedere quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione.

Applicazione del criterio LIFO

A prescindere dalla data di pagamento dell'imposta sostitutiva, la partecipazione (quotata o non quotata) si considera acquisita alla data di riferimento della perizia di stima (1.1.2024). Se in cui in data successiva all’1.1.2024 non sono state acquisite altre partecipazioni, in caso di cessione si considera ceduta per prima la partecipazione il cui costo è stato rivalutato, in base all'ordinario criterio LIFO.

In caso di partecipazione parzialmente rivalutata, la sola porzione di partecipazione non quotata per la quale è stata versata l'imposta sostitutiva si considera acquisita all'1.1.2024 e forma un nuovo "strato LIFO".

Partecipazioni in regime di risparmio amministrato o gestito

Se il contribuente ha optato per il regime del "risparmio amministrato" o del "risparmio gestito" , poiché in tali regimi non si applica il metodo LIFO (ma si adotta, quale costo o valore di acquisto, il costo medio ponderato relativo a ciascuna categoria omogenea), nella circolare n- 81/E/2002 e, poi, nella risoluzione n. 372/E/2002, è stato  precisato che: “gli intermediari devono tenere distinta evidenza della quota della partecipazione per la quale è stata effettuata la rideterminazione del valore di acquisto in quanto la predetta operazione di rideterminazione comporta l'attribuzione di una nuova caratteristica alle partecipazioni, titoli e diritti e cioè l'indeducibilità delle minusvalenze realizzate. In tal modo, i successivi acquisti di partecipazioni appartenenti alla medesima categoria omogenea rilevano soltanto ai fini della determinazione del costo della quota della partecipazione il cui valore non è stato rideterminato. In sostanza, per le partecipazioni il cui costo non è stato rideterminato rimane l'attribuzione del costo o valore medio ponderato attribuito dall'intermediario prima della rideterminazione parziale del costo di una parte delle partecipazioni finché non siano acquisite altre partecipazioni. Tale costo medio deve essere rideterminato ed aggiornato di volta in volta a seguito delle eventuali nuove acquisizioni di titoli aventi le medesime caratteristiche, avvenute successivamente ..”. 

In conclusione, gli intermediari, al fine di non tener conto delle eventuali minusvalenze derivanti dalla cessione delle partecipazioni il cui costo sia stato rideterminato, devono tenere una sorta di "sottoconto" dove evidenziare esclusivamente le operazioni relative alle predette partecipazioni.

Per i titoli non oggetto di rideterminazione rimane fermo il costo o valore medio ponderato attribuito dall'intermediario prima della rideterminazione parziale del costo di una parte dei titoli. Il costo medio ponderato deve essere aggiornato di volta in volta a seguito delle eventuali nuove acquisizioni di titoli aventi le medesime caratteristiche (ovvero appartenenti alla medesima categoria omogenea), avvenute successivamente al 1° gennaio 2024 (circolare 16/E/2023).

Rideterminazione del costo o valore fiscale dei terreni

Anche la rideterminazione del costo o valore d'acquisto dei terreni è stata oggetto di diverse proroghe nel tempo.

Interessati dal beneficio sono i soggetti che si trovano nella condizione di conseguire plusvalenze immobiliari su terreni di cui all'art. 67, comma 1, lettere a) e b) del Tuir. Ai fini dell'agevolazione, possono essere rivalutati tutti i terreni posseduti, a titolo di proprietà o altro diritto reale, alla data dell'1.1.2024.

NOTA BENE: Condizione imprescindibile per poter procedere alla rivalutazione dei terreni, è il loro possesso intendendo per tale la proprietà o il diritto reale di godimento, nelle forme di cui all’articolo 9, comma 5, Tuir (usufrutto, superficie, enfiteusi).

Casi particolari
Terreni gravati da usufrutto	In caso di terreno gravato da usufrutto, possono procedere alla rivalutazione sia il nudo proprietario sia l’usufruttuario (circolare n. 81/E/2002). Ai fini del valore da attribuire al diritto di usufrutto, può essere utilizzata una perizia giurata di stima secondo le disposizioni recate dall'articolo 48, D.P.R. n. 131/1986, applicando, in caso di usufrutto a vita, i coefficienti indicati nel prospetto allegato al medesimo Testo Unico.
Terreni parzialmente edificabili	Nel caso di terreni parzialmente edificabili è possibile rivalutare la sola parte edificabile di terreno e, a tal fine, è sufficiente che nell'atto di perizia venga fatto riferimento allo strumento urbanistico che la delimita e non si renda necessario procedere ad un preventivo frazionamento dell'area (circolare n. 81/E/2002).
Terreni in comunione	Qualora i terreni fossero posseduti in comunione (come può frequentemente accadere nel caso di successioni ereditarie), è possibile anche la rivalutazione da parte solo di alcuni dei comproprietari.  Quindi, ciascuno può decidere per sé, senza vincolare gli altri soggetti. La perizia dovrà avere a oggetto l’intero terreno (circolare n. 81/E/2002).

Per il perfezionamento della rivalutazione dei terreni, entro il 01.07.2024 è necessario:

• la redazione e il giuramento di un'apposita perizia di stima da parte di un soggetto abilitato;
• il versamento di un'imposta sostitutiva sul valore periziato.

In particolare, nella circolare n. 53/E/2015, l’Agenzia delle Entrate – facendo proprio l’orientamento della Cassazione – ha chiarito che, ove la perizia giurata di stima sia stata asseverata in data successiva al rogito,. ciò non comporta decadenza dell'agevolazione.

Inoltre, affinché il valore di perizia sia riconosciuto quale nuovo costo o valore fiscale da assumere ai fini del computo della plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettere a) o b) del TUIR, il possessore del terreno dovrà versare un'imposta sostitutiva (nella misura del 16%) delle imposte sui redditi. Per la determinazione di tale imposta sostitutiva si assume quale base imponibile il valore del terreno risultante dalla perizia.

Soggetti abilitati alla redazione della perizia

I professionisti iscritti agli Albi di: ingegneri; architetti; geometri; dottori agronomi; agrotecnici; periti agrari; periti industriali edili.

ATTENZIONE: In caso di comproprietà del terreno, il versamento dell'imposta sostitutiva deve essere effettuato da ciascun comproprietario con riferimento alla propria quota di proprietà.

Terreni già rivalutati

Analogamente al passato, è possibile beneficiare della nuova rivalutazione anche laddove il costo o valore fiscale di terreni sia stato già oggetto di rivalutazione. Se per la precedente rivalutazione si è optato per la rateizzazione dell'imposta sostitutiva, non è necessario dar luogo al versamento delle rate residue. Inoltre, come precisato dalla circolare n. 47/E/2011:

• i soggetti che si avvalgono della rideterminazione dei terreni posseduti al 1° gennaio 2024 possono scomputare dall'imposta sostitutiva dovuta l'imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni;
• è possibile chiedere (entro 48 mesi) il rimborso dell'imposta sostitutiva già pagata. L'importo chiesto a rimborso non può eccedere quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione.

Rivalutazione terreni e partecipazioni – aspetti comuni

Nell’ambito della rivalutazione di un terreno o di una partecipazione è possibile che:

la rivalutazione coinvolga anche il nudo proprietario o l’usufruttuario quale possessore dei beni all'1.1.2024; in tal caso: ove si verifichi il decesso dell'usufruttuario, gli eredi non possono fruire del valore del bene rideterminato dal de cuius (circolare n.6/E/2006); se il nudo proprietario diviene pieno proprietario a seguito dell'estinzione dell'usufrutto, lo stesso può rivalutare solo il diritto reale (nuda proprietà) posseduto alla data di riferimento della perizia, senza poter fruire della rivalutazione effettuata dall'usufruttuario (Circolare n. 12/E/2010);

gli eredi o donatari che hanno acquisito un terreno o una partecipazione successivamente all'1.1.2024, non possano fruire della rivalutazione in quanto a tale data non erano possessori del bene. Tuttavia, per le partecipazioni, in base alla circolare n. 27/E/2003, gli eredi che hanno ricevuto la partecipazione in successione dopo l'1.1.2023 possono rivalutare la stessa a condizione che prima del decesso il de cuius abbia conferito ad un professionista il mandato per la redazione della perizia di stima. Occorre tener presente che: per gli eredi in possesso di una partecipazione al 01.01.2024 la scelta circa l'utilizzo o meno della rivalutazione è influenzata dal fatto che, per le successioni apertesi dal 3.10.2006, il costo da assumere ai fini della determinazione della plusvalenza corrisponde al valore indicato nella dichiarazione di successione; per le partecipazioni acquisite mediante donazione, il costo rilevante per il donatario è il costo fiscalmente riconosciuto in capo al donante. Pertanto, se il donante ha provveduto a rivalutare la partecipazione, il valore rivalutato si trasferisce in capo al donatario. Nella risoluzione 91/E/2014 l'Agenzia ha negato, in caso di rivalutazione di una partecipazione acquisita per donazione, rivalutata dal donante, lo scomputo da parte del donatario dell'imposta sostitutiva corrisposta dal donante;

ai fini dell'asseverazione, la perizia sia presentata presso la cancelleria del Tribunale, l’ufficio del giudice di pace o un notaio. Con l'ordinanza n.13636/2018, la Cassazione ha stabilito che l'Agenzia può accertare il valore della perizia utilizzata ai fini della rivalutazione e verificare "se lo stesso corrisponda o meno alla realtà". Nel caso di specie, i giudici hanno contestato il valore della perizia redatta dal contribuente e sottoscritta dal professionista "per mera compiacenza", posta la sussistenza di elementi oggettivi e soggettivi di inattendibilità. Inoltre, come specificato nella risposta n. 153/E/2018 "la sussistenza della perizia giurata di stima … costituisce requisito essenziale, la cui mancanza non consente il perfezionamento della procedura" (tale obbligo, quindi, non può essere in alcun modo disatteso dal contribuente).

Rivalutazione nella dichiarazione dei redditi

I dati relativi alla rivalutazione dei terreni o partecipazioni devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi, ossia rispettivamente nei quadri RM e RT.

In particolare, i dati della nuova rivalutazione all'1.1.2024 dovranno essere indicati nel modello Redditi 2025. L'omessa indicazione dei dati della rivalutazione, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella circolare n. 35/E/2004, non pregiudica gli effetti della stessa, che rimane valida. La rivalutazione risulta, infatti, perfezionata con il versamento dell'intero importo o della prima rata dell'imposta sostitutiva. Al contribuente sarà comunque comminata la sanzione da euro 250 a euro 2.000 (ex art. 8, comma 1, D.Lgs. n. 471/97).

 

Quadro Normativo

ART. 1, COMMI DA 52 A 53 DELLA LEGGE N. 213/2023; AGENZIA DELLE ENTRATE – CIRCOLARE 16/E DEL 26 GIUGNO 2023; AGENZIA DELLE ENTRATE – CIRCOLARE 47/E DEL 24 OTTOBRE 2011.