Guida prima casa 2025: novità su preliminare, proroga dei termini e bonus under 36

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato, nella sezione “L’Agenzia informa”, la nuova Guida all’acquisto della casa – Le imposte e le agevolazioni fiscali, aggiornata a ottobre 2025.

Si tratta di un documento di riferimento per i cittadini che intendono acquistare un’abitazione, con particolare attenzione alle agevolazioni “prima casa” e ai benefici per i giovani under 36.

La guida, destinata alle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o professionale, illustra in modo chiaro e sistematico:

• le imposte applicabili in caso di acquisto;
• le agevolazioni fiscali disponibili;
• le verifiche preliminari da eseguire sull’immobile;
• le recenti modifiche normative in materia di tassazione e termini di rivendita.

Le novità sul preliminare di compravendita

Una delle principali innovazioni introdotte riguarda la tassazione del contratto preliminare di compravendita (compromesso).
Con decorrenza 1° gennaio 2025, la normativa prevede che, qualora il contratto contenga somme versate a titolo di caparra o acconto sul prezzo senza applicazione dell’IVA, sia dovuta un’imposta di registro proporzionale dello 0,5%, in aggiunta a:

• imposta di registro in misura fissa per la registrazione del preliminare;
• imposta di bollo.

L’imposta proporzionale si applica sia alla caparra sia agli acconti, e l’importo versato viene imputato all’imposta principale dovuta al momento del rogito definitivo.

Permane invece il regime differenziato per i contratti soggetti a IVA:

• sugli acconti è dovuta l’IVA;
• sulla caparra confirmatoria, non soggetta a IVA, resta dovuta l’imposta di registro proporzionale dello 0,5%.

Questa modifica risponde all’esigenza di uniformare la disciplina e semplificare la tassazione dei contratti preliminari, rendendo più coerente la normativa con l’imposta dovuta sull’atto definitivo.

Agevolazione “prima casa”: proroga del termine per la rivendita

Un altro intervento significativo riguarda l’agevolazione per l’acquisto della prima casa.
L’articolo 1, comma 116, della Legge n. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025) ha esteso da uno a due anni il termine entro il quale il contribuente deve rivendere l’immobile già posseduto per poter beneficiare nuovamente del bonus in caso di un nuovo acquisto agevolato.

Il nuovo termine si applica:

• agli atti di acquisto stipulati a partire dal 1° gennaio 2025;
• e ai casi in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il precedente termine annuale.

L’estensione mira a rendere più flessibile la fruizione del beneficio, tenendo conto dei tempi medi di mercato per la vendita degli immobili e delle difficoltà pratiche che molti contribuenti incontrano nel rispettare la precedente scadenza annuale.

Bonus “under 36”: conferme e chiarimenti operativi

La guida conferma le regole e i vantaggi riservati ai giovani acquirenti under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro.
Le principali disposizioni riguardano:

• gli acquisti effettuati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023;
• e quelli entro il 31 dicembre 2024, se il contratto preliminare è stato registrato entro il 2023.

In questi casi, gli acquirenti beneficiano:

• dell’esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale;
• e del credito d’imposta per l’eventuale IVA corrisposta al venditore, utilizzabile:
  • in dichiarazione dei redditi;
  • o in compensazione con altri tributi e contributi.

Per gli atti stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, è stato inoltre riconosciuto un credito d’imposta pari alle imposte eccedenti versate, da utilizzare entro il 31 dicembre 2025.

Il documento dell’Agenzia chiarisce anche le modalità operative per il calcolo e la fruizione del credito, fornendo esempi pratici e indicazioni aggiornate.

Verifiche preliminari e strumenti a disposizione dei cittadini

Prima di procedere all’acquisto, la guida invita gli acquirenti a effettuare una serie di verifiche preventive, fondamentali per evitare contenziosi o sorprese successive alla stipula.

Tra le principali verifiche consigliate:

1. Accertare la titolarità dell’immobile, assicurandosi che il venditore sia il legittimo proprietario.
2. Controllare l’assenza di ipoteche, vincoli o diritti reali di garanzia iscritti sull’immobile.
3. Verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
4. Consultare i servizi online dell’Agenzia delle Entrate, che consentono l’accesso gratuito alle visure catastali e ipotecarie tramite SPID o Carta d’identità elettronica (CIE).

Il sistema del “prezzo-valore” e il calcolo delle imposte

La guida dedica un approfondimento al sistema del prezzo-valore, il meccanismo che consente di determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo effettivo di vendita.

Questo sistema:

• è applicabile agli acquisti da privati e non soggetti a IVA;
• garantisce maggiore certezza fiscale;
• tutela l’acquirente da eventuali accertamenti di valore da parte dell’Amministrazione finanziaria.