Argomenti

Locazioni non registrate: sì alla riconduzione a congruità dal 2016

Pubblicato il

Locazioni non registrate: sì alla riconduzione a congruità dal 2016

Per i contratti scritti e non simulati stipulati prima del 1° gennaio 2016 ma non registrati, la possibilità di richiedere la riconduzione a congruità è ammessa solo a decorrere dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della riforma introdotta dalla Legge di Stabilità 2016.

Contratti di locazione scritti ma non registrati: conseguenze

Con ordinanza n. 15891 del 13 giugno 2025, la Corte di Cassazione, Terza Sezione civile, si è pronunciata sulla disciplina dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero non registrati, con particolare riferimento alla possibilità di rideterminazione del canone (cosiddetta “riconduzione a congruità”) e alla decorrenza temporale dell’applicazione delle norme introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2015).

Il caso esaminato

La fattispecie concreta all'esame della Corte riguardava gli effetti giuridici della mancata registrazione di un contratto di locazione abitativa, regolarmente redatto in forma scritta ma non registrato, stipulato prima dell’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016, che ha esteso il meccanismo di “riconduzione a congruità” anche ai contratti non registrati.

Per “riconduzione a congruità” si intende il meccanismo che consente al giudice di rideterminare il canone di locazione entro i limiti fissati dagli accordi territoriali.

Il Tribunale di primo grado e la Corte d’Appello avevano rigettato la domanda dell’inquilino, ritenendo che il contratto fosse nullo e che non fosse possibile ottenere la restituzione dei canoni versati.

L'inquilino si era quindi rivolto alla Cassazione, denunciando la violazione dell’art. 13, Legge n. 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).

Inquadramento giuridico del caso  

La Corte era chiamata a decidere se il contratto in esame:

  • dovesse considerarsi nullo per mancata registrazione;
  • oppure potesse essere conservato tramite il meccanismo della riconduzione a congruità, introdotto dalla L. 208/2015 e codificato nell’art. 13, comma 6, della L. 431/1998.

La questione centrale era, quindi, se tale meccanismo fosse applicabile anche a contratti stipulati prima del 1° gennaio 2016 ma ancora privi di registrazione alla data di entrata in vigore della nuova disciplina.

I principi di diritto enunciati dalla Cassazione

Ebbene, la Cassazione, nel risolvere la questione ad essa sottoposta, ha formulato alcuni principi di diritto.

In primo luogo, la Cassazione ha chiarito che:

"il contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero, scritto e non simulato, ma non registrato, stipulato prima del 1° gennaio 2016, è soggetto alla "riconduzione a congruità" prevista dall'art. 13, comma 6, terzo e quarto periodo, I. 431/98, ma solo a partire dal 1° gennao 2016. Nell'ipotesi suddetta il giudice, nello stabilire il canone dovuto, non può eccedere la misura concordata dalle associazioni di categoria, ai sensi dell'art. 2, commа 3, I. 431/98, e ciò sia nel caso di contratto stipulato a canone libero, sia nel caso di contratto stipulato a canone concordato".

Con riferimento alla specifica vicenda, la Corte ha ulteriormente specificato che:

"qualora, prima dell'entrata in vigore dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, sia stato stipulato in forma scritta (nel rispetto del comma 4 dell'art. 1 della l. n. 431 del 1998), un contratto locativo c.d. a canone libero, ai sensi dell'art. 2, comma 1, della I. n. 431 del 1998 (nel testo allora vigente) senza alcuna segreta imposizione di un maggior canone, e non si sia proceduto alla registrazione, né prima né dopo la novità normativa di cui al detto art. 1, comma 346, е nemmeno si siano tenuti i comportamenti indicati dalla disciplina richiamata nell'attuale comma 5 dell'art. 431 del 1998, il contratto fino alla sostituzione del testo dell'art. 13 operata dall'art. 1, comma 59, della I. n. 208 del 2015, non era soggetto alla c.d. azione di rideterminazione di cui al testo degli incisi terzo e quarto della versione originaria del comma 5 dell'art. 13. Successivamente all'intervento della detta sostituzione e nel vigore del nuovo testo dell'art. 13, il contratto, perdurando la mancanza di registrazione, è divenuto invece soggetto all'azione di rideterminazione del canone ai sensi del terzo e quarto inciso del nuovo comma 6 dell'art. 13, con effetto dall'entrata in vigore di esso, cioè dalla data di entrata in vigore della I. n. 208 del 2015".

Le conclusioni della Cassazione

La Corte di Cassazione, in definitiva, ha cassato la sentenza della Corte d’Appello, affermando che non sussiste la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo, qualora lo stesso sia redatto in forma scritta, non simulato e non registrato, anche se stipulato prima del 1° gennaio 2016.

Tuttavia, in tale ipotesi, la possibilità di applicare il meccanismo della riconduzione a congruità previsto dall’art. 13, comma 6, della L. 431/1998 sorge solo a decorrere dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della riforma introdotta dalla Legge di Stabilità 2016.

Allegati

Ricevi GRATIS la nostra newsletter

Ogni giorno sarai aggiornato con le notizie più importanti, documenti originali, anteprime e anticipazioni, informazioni sui contratti e scadenze.

Richiedila subito