Bonus facciate. Spazio ai dubbi applicativi

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Bonus facciate. Spazio ai dubbi applicativi

La Legge di Bilancio 2020 (articolo 1, commi da 219 a 224 della L.160/2019) ha introdotto un incentivo fiscale ad hoc per gli interventi eseguiti sulla facciata esterna degli edifici. Nello specifico, è stata prevista la possibilità di fruire di una detrazione dall’imposta lorda pari al 90% delle spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici ubicati in specifiche zone.

La detrazione appare alquanto vantaggiosa poichè non presenta tetti di spesa o limitazioni d’altro genere, anche se - al momento - pare abbia una efficacia limitata al solo 2020, ed è ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Restano tuttavia, ad oggi, numerosi i dubbi applicativi cui l’Agenzia delle Entrate dovrà fornire risposta.

Ambito soggettivo

Sul piano soggettivo, la nuova agevolazione dovrebbe interessare i contribuenti che possono fruire del cd. "bonus ristrutturazioni" di cui all'articolo 16-bis del Tuir. Trattasi, lo si ricorda, di tutti i soggetti Irpef (residenti o meno) che sostengono le spese di ristrutturazione, ossia, tra gli altri:

  • i proprietari degli immobili oggetto dell’intervento;
  • i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili;
  • gli inquilini;
  • il familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
  • il convivente more uxorio (per le spese sostenute  dal 1° gennaio 2016), nonché
  • gli imprenditori individuali (per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce) ed
  • i soggetti di cui all’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, snc, sas e soggetti equiparati), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Pertanto, analogamente ad altri bonus, si ritiene che la detrazione in esame spetti ai contribuenti proprietari o detentori di altro diritto reale sull’edificio oggetto di intervento ovvero sulle unità immobiliari che lo compongono. Tuttavia, mancando un esplicito riferimento normativo, è condivisibile la tesi dottrinale secondo cui anche i “soggetti Ires” possano accedere al nuovo incentivo in quanto la lettera della norma rimanda una “generica” detrazione dall’imposta lorda. Sul punto, si attendono i necessari chiarimenti di prassi anche se va detto che - nel documento di sintesi degli interventi previsti dalla Legge di Bilancio - si parla di “detraibilità dall'imposta lorda sul reddito delle persone fisiche (IRPEF)”.

Ambito oggettivo

Da un punto di vista oggettivo, sono ammesse all'agevolazione le spese documentate, “sostenute” nel 2020, per interventi edilizi (inclusi quelli di manutenzione ordinaria) finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici ubicati nelle zone A o B di cui all’articolo 2 del D.M. n. 1444 del 1968.

Stante il riferimento della norma alle spese “sostenute” nel 2020, pare condivisibile l’ipotesi secondo cui l’agevolazione dovrebbe competere anche ai lavori eseguiti nel 2019, ma che risultano pagati nel corso del 2020. Tale tesi si aggancia al fatto che la norma non stabilisce espressamente una data a decorrere dalla quale devono essere iniziati gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata, lasciando così spazio ad una interpretazione “estensiva” della nuova disposizione. A ben vedere, l’Amministrazione finanziaria si era già espressa sul concetto di “spese sostenute” in occasione dell’aumento di aliquota dal 55% al 65% per gli interventi di risparmio energetico: nella circolare 29/E/2013, infatti, era stato precisato che: “l’utilizzo dell’espressione “spese sostenute”, senza altre condizioni… comporta che … occorre fare riferimento:

- per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, e gli enti non commerciali al criterio di cassa e, quindi, alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono;

- per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali al criterio di competenza e, quindi, alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e indipendentemente dalla data dei pagamenti.

Ciò dovrebbe confermare che, se il pagamento dei lavori è avvenuto nel 2020, sarà possibile godere del beneficio. Tuttavia, attendiamo anche su questo punto una conferma da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Resta, tuttavia, circoscritto il perimetro di applicazione del nuovo incentivo. Viene, infatti, stabilito che gli interventi agevolabili sono quelli realizzati su edifici esistenti ubicati nelle zone omogenee A e B di cui all’articolo 2 del D.M. 1444/1968. Pur trattandosi, in generale, degli edifici del centro storico e di quelli in aree “parzialmente edificate”, occorrerà recarsi preliminarmente presso l’ufficio tecnico del comune al fine di individuare con certezza l’ubicazione dell’edificio e la conseguente possibilità di fruire dell’incentivo.

UBICAZIONE DEGLI EDIFICI

Zona A

Parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.

Zona B

Parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A: si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq”.

Tale espressa indicazione normativa permette di considerare “fuori” dall’agevolazione in esame gli interventi, da chiunque effettuati, su edifici ricadenti nelle zone di cui all’articolo 2 del D.M. 1444/1968:

“C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);

D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;

E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui - fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C);

F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale”.

E’ chiaro che per gli immobili ubicati in dette zone, laddove in possesso dei relativi requisiti, resta possibile beneficiare della detrazione di cui all’articolo 16-bis del Tuir.

Tuttavia, mancando specifiche limitazioni afferenti al carattere abitativo degli immobili destinatari dell’agevolazione è possibile sostenere che siano agevolabili anche gli interventi riguardanti immobili commerciali (uffici, negozi, ecc..) purché ubicati nelle zone espressamente previste dalla norma.

Interventi agevolati

La nuova agevolazione - stando al tenore “letterale” della norma - riguarda, in primo luogo, gli “interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B” del citato D.M. del 1968.

Conseguentemente, appare particolarmente interessante il concetto di “qualificazione” dell’intervento, inteso di “recupero o restauro” della facciata esterna degli edifici. Si tratta, in generale, di un intervento di grado superiore rispetto alla manutenzione ordinaria o straordinaria che il D.P.R. n. 380/2001 (articolo 3, comma 1, lettera c)) definisce come segue:  … interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.".

Tuttavia, stante che l’intento del legislatore fosse quello di introdurre una nuova tipologia di detrazione fiscale diretta ad agevolare, in modo circoscritto, alcune particolari tipologie di interventi, si ritiene che la disposizione testé riportata mal si concili con il dettato dalla nuova norma. Resta fermo che l’agevolazione dovrebbe interessare anche gli interventi di “manutenzione ordinaria” riguardanti la facciata degli edifici.

Poco chiaro anche il concetto difacciata esterna”, quasi a voler da subito delimitare l’incentivo alle parti perimetrali dell’edificio che affacciano su strada, lasciando fuori cortili interni o altri muri dell’edificio che non guardano all’esterno. La norma, in ogni caso, non fornisce una definizione di “facciata”: per una migliore comprensione del concetto occorre guardare all’articolo 1117 del codice civile, secondo cui “ sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, … 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”. Conseguentemente, le facciate rientrano tra le parti dell’edificio oggetto di comunione fra i proprietari. E’ necessario che anche su questi aspetti l’Amministrazione finanziaria fornisca precisazioni.  Chiarimenti meriterebbe, pure, la circostanza che possono essere investiti dalla nuova disposizione gli edifici soggetti al vincolo di “interesse storico o artistico”: in tale eventualità, occorre comprendere come coordinare il nuovo incentivo con le disposizioni già in vigore per tale tipologia di edifici.

Continuando l’analisi della norma, vediamo che la stessa afferma che: “Ferme restando le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione energetica, sono ammessi al beneficio ... esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi”. Pertanto, oggetto del beneficio sono “esclusivamentegli interventi sulle struttureopache” della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. Questa precisazione qualifica come agevolabili, a titolo esemplificativo, le operazioni di pulitura della facciata e dei suoi elementi, la tinteggiatura, il rifacimento di stucchi, marmi, delle ringhiere dei balconi, ecc. Appaiono, invece, “escluse” le operazioni su elementi complementari non direttamente riconducibili a strutture opache della facciata, quali le grondaie e i tubi pluviali, gli infissi, le finestre o gli impianti (come da circolare Confindustria del 13.12.2019).

 Inoltre, la norma considera agevolabili anche gli interventi (non solo pulitura o tinteggiatura esterna):

  • influenti dal punto di vista “termico”;
  • che interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

Detti interventi devono soddisfare i requisiti di cui al D.M. 26.06.2015 e quelli di cui alla Tab. 2 dell’Allegato B al DM 11.3.2008, riguardo i valori di “trasmittanza termica”. Tuttavia – come sottolineato anche nel citato documento di Confindustria – ove l’intervento impatti sulle prestazioni termiche o energetiche dell’edificio o implichi un rifacimento di oltre il 10% dell’intonaco, si riscontra una possibile “sovrapposizione” del bonus in esame con altre discipline vigenti. A fronte di tale sovrapposizione, il contribuente dovrebbe effettuare un’attenta valutazione di “convenienza” riguardo le opzioni disponibili.

Va ricordato, in particolare, che le detrazioni per efficientamento energetico spettanti ai soggetti Irpef/Ires includono tra gli interventi agevolati anche quelli sugli “involucri esterni” degli edifici: per tali interventi la detrazione fiscale, a partire dal 2018, è ridotta al 50% con un massimale pari a 60.000 euro.  Si tratta - come si legge nella guida dell’Agenzia delle Entrate  (cui si rimanda) -  degli interventi su edifici esistenti riguardanti strutture opache orizzontali (coperture, pavimenti), verticali (pareti generalmente esterne), finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto MiSE dell’11 marzo 2008 e successivamente modificati dal decreto 26 gennaio 2010. In questo gruppo di interventi rientra la sostituzione dei portoni d’ingresso, purchè si tratti di serramenti che delimitano l’involucro riscaldato dell’edificio, verso l’esterno o verso locali non riscaldati, e risultino rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre (circolare n. 21/E/2010).

Si rammenta, inoltre, che il comma 2- quater dell’articolo 14 del D.L. 63/2013 prevede, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021 in merito interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo, una detrazione del 70%. La medesima detrazione spetta, nella misura del 75%, per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al D.M. 26 giugno 2015. Dette detrazioni sono calcolate su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio. Occorre, dunque, che anche su questi aspetti vengano fornite delucidazioni. 

Ancora in merito alle suddette due casistiche: interventi influenti dal punto di vista termico ovvero interventi che interessino oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio, la norma prevede l’espresso richiamo - al fine di “verifiche” e “controlli” – alle disposizioni di cui ai commi “3-bis” e “3-ter” dell'articolo 14 del D.L. 63/2013, previste per gli interventi di efficienza energetica.

In particolare, il comma “3-bis” stabilisce che, al fine di effettuare il monitoraggio e la valutazione del risparmio energetico conseguito a seguito della realizzazione degli interventi di efficienza energetica, l’ENEA elabora le informazioni contenute nelle richieste di detrazione pervenute per via telematica e trasmette una relazione sui risultati degli interventi al Ministero dello Sviluppo Economico, al MEF, alle regioni e alle province autonome di Trento e di Bolzano, nell'ambito delle rispettive competenze territoriali. Il successivo comma “3-ter“ ha disposto che, con uno o più decreti, venissero definiti i requisiti tecnici atti a soddisfare gli interventi che beneficiano delle agevolazioni di cui all'articolo 14 del D.L. 63/2013, nonché le procedure e le modalità di esecuzione di controlli a campione eseguiti dall'ENEA. Con il Decreto 11/05/2018 sono state previste le procedure e le modalità per l'esecuzione dei controlli, da parte di ENEA, sulla sussistenza delle condizioni per la fruizione delle detrazioni fiscali per le spese sostenute per interventi di efficienza energetica.

Ripartizione e adempimenti

Sul piano operativo, come per analoghe agevolazioni, la detrazione (pari al 90%) è ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo, da detrarre nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.  A differenza di altre agevolazioni, però, non sono previsti limiti massimi di spesa.

Tuttavia, il richiamo all’applicazione del D.M. n. 41/1998 (operato dal comma 223) impone, anche per il bonus facciate, il rispetto degli “adempimenti” ivi stabiliti. Nello specifico, il regolamento prevede che i soggetti che intendono avvalersi della detrazione d'imposta siano tenuti a:

  1. indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione;
  2. comunicare preventivamente all'azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata A.R. o altre modalità stabilite dalla Regione, la data di inizio dei lavori, la natura dell'intervento da realizzare, i dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori nonché il luogo di realizzazione degli stessi;
  3. conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici, le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi e la ricevuta del bonifico bancario attraverso il quale è stato effettuato il pagamento.
  4. trasmettere, per i lavori il cui importo complessivo supera la somma di euro 51.645,69, la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri ovvero da altro soggetto abilitato all'esecuzione degli stessi.

Il pagamento delle spese detraibili deve essere disposto mediante bonifico bancario dal quale risultino la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico effettuato.

Nel caso di lavori eseguiti su parti comuni condominiali, all'atto dell'esecuzione del bonifico dovranno essere specificati: il codice fiscale del condominio; il codice fiscale dell'amministratore ovvero del condomino che effettua il pagamento; il codice fiscale di tutti i contribuenti qualora la spesa sia stata sostenuta da più soggetti che intendono fruire della detrazione. Inoltre, ai fini dei controlli concernenti la detrazione, le banche presso le quali sono disposti i bonifici trasmettono all'Agenzia delle entrate, in via telematica, i dati identificativi del mittente, dei beneficiari della detrazione e dei destinatari dei pagamenti.

Resta fermo che la detrazione è “disconosciuta” in caso di:

  • violazione dell’obbligo di indicazione dei dati catastali in dichiarazione;
  • effettuazione di pagamenti secondo modalità “diverse” da quelle previste;
  • esecuzione di opere edilizie “difformi” da quelle comunicate;
  • violazione delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri, nonché di obbligazioni contributive accertate e comunicate alla DRE territorialmente competente. Per queste violazioni, il contribuente non perde l’agevolazione se è in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori (resa ai sensi del Dpr 445/2000) che attesta l’osservanza delle suddette norme.

Punti salienti del "bonus facciate"

Detrazione

Spetta una detrazione dall'imposta lorda pari al 90% per le spese:

  • documentate, sostenute nel 2020;
  • relative ad interventi edilizi, anche di manutenzione ordinaria, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici ubicati nelle zone A o B di cui al DM n. 1444/1968.

Non trovano, tuttavia, applicazione i limiti massimi di spesa.

Interventi agevolabili

  • La nuova agevolazione riguarda “esclusivamente” gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi;
  • sono agevolabili gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna;
  • se i lavori riguardano interventi influenti dal punto di vista termico o che interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al D.M. 26.6.2015, nonché i requisiti di cui alla Tab.2 dell’Allegato B al D.M. 11.3.2008, con riguardo ai valori di trasmittanza termica.

Ripartizione

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Disposizioni applicabili

  • Si applicano le norme del DM n. 41/1998, contenente le disposizioni attuative della detrazione per gli interventi di recupero edilizio.
  • Ai fini di verifiche e controlli, si applicano le disposizioni dei commi 3-bis e 3-ter dell'articolo 14 del D.L.63/2013, in materia di detrazioni per interventi di efficienza energetica.

 

 

Quadro Normativo