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L’Agenzia delle Entrate si occupa del trattamento fiscale dei costi sostenuti per l'acquisto dei terreni e per la costituzione a tempo determinato del diritto di superficie o di usufrutto su terreni altrui (risposta ad interpello n. 480/2019).

La società, che redige il bilancio in base ai principi contabili nazionali, non è una micro impresa che acquista diritti di usufrutto o di superficie su terreni sui quali installare specifiche apparecchiature e, allo stesso modo, diritti di proprietà di terreni sempre su cui istallare apparecchiature.

La società, ritenendo che non sussista un principio contabile da applicare alla propria situazione, chiede di conoscere il corretto trattamento contabile e, per derivazione, fiscale dei suddetti costi di acquisto, che risultano essere piuttosto elevati.

La stessa, inoltre, ritiene di investire in beni sostanzialmente immateriali, ossia nei diritti di utilizzo dei terreni per finalità non agricole e che al proprio caso di specie si renda applicabile, in via analogica, quanto stabilito per le immobilizzazioni immateriali.

Pertanto, ritiene opportuno indicare in bilancio i costi di acquisto dei diritti di usufrutto, nonché la quota parte del valore di acquisto della piena proprietà dei terreni riconducibile al flusso di canoni di locazione che gli stessi sono in grado di produrre, tra le immobilizzazioni immateriali.

I maggiori valori dei terreni originati dalla capacità di produrre flussi di ricavi per la presenza delle infrastrutture, invece, secondo la società vanno classificati in bilancio separatamente dai valori dei terreni (da iscrivere tra le immobilizzazioni materiali).

Costo del terreno deducibile se il diritto è acquisito a tempo determinato

Nella sua risposta ad interpello n. 480/2019, l’Agenzia ritiene doveroso distinguere l'ipotesi nella quale la società acquista a titolo definitivo la proprietà del terreno, da quella in cui la stessa ne acquista a tempo determinato il diritto di usufrutto ovvero di superficie.

Nell'ipotesi in cui la società acquista diritti di proprietà di terreni sui quali insisteranno apparecchiature, il costo di acquisto del cespite "terreno" non determina secondo corretti principi contabili alcuna imputazione a conto economico a titolo di ammortamento.

Rinviando, perciò, a quanto sostenuto nella risoluzione 157/E/07 e nella circolare 1/E/07, l’Agenzia conclude che: il costo dei terreni acquisiti a titolo di proprietà non può essere dedotto ai fini fiscali dalla determinazione del reddito d'impresa.

Con riferimento, invece, alla costituzione a tempo determinato del diritto di usufrutto, ovvero di superficie, sui terreni, l’Agenzia ricorda che come già specificato nella risoluzione n. 157/E/2007: "la deducibilità fiscale del costo sostenuto per l'acquisto del diritto di superficie è ammessa nel solo caso in cui tale diritto sia costituito a tempo determinato".

Dato che il diritto di superficie e il diritto d'usufrutto a tempo determinato sui terreni sono simili, nel caso di acquisito a tempo determinato del diritto di usufrutto sul terreno, il costo sarà deducibile.

Pertanto, conclude la risposta n. 480/2019: “i costi sostenuti dalla società istante per la costituzione a tempo determinato dei diritti di superficie o di usufrutto sugli altrui terreni dovranno concorrere alla determinazione del reddito pro rata temporis per la durata del contratto”.