Caparra nel preliminare: imposta di registro dovuta anche senza versamento

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Con ordinanza n. 15614 dell'11 giugno 2025, la Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, si è espressa in materia di imposta di registro applicabile ai contratti preliminari contenenti la previsione di una caparra confirmatoria.

La Suprema Corte ha chiarito che l’obbligazione tributaria sorge non solo al momento della materiale corresponsione della caparra, ma anche in presenza della sua mera previsione contrattuale, purché formalmente inserita nel contratto preliminare.

Caparra confirmatoria e imposta di registro: rilievo della previsione contrattuale

Il caso esaminato

Un notaio aveva presentato ricorso avverso un avviso di liquidazione dell’imposta di registro emesso dall’Agenzia delle Entrate. Il provvedimento riguardava un contratto preliminare di compravendita immobiliare in cui le parti avevano previsto una caparra confirmatoria di euro 23.000,00 a fronte di un prezzo complessivo di euro 1.100.000,00.

Il contratto era stato registrato dal notaio, ma l’Ufficio aveva successivamente liquidato l’imposta proporzionale sulla caparra (pari allo 0,50%, ai sensi dell’art. 10 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986), nonostante la dazione della caparra fosse stata differita a un momento successivo rispetto alla data della stipula.

Il notaio ricorrente aveva contestato la pretesa impositiva, sostenendo che la caparra non era mai stata effettivamente corrisposta e che, di conseguenza, l’imposta non doveva essere applicata. A sostegno di tale tesi aveva prodotto documentazione bancaria, dalla quale risultava l’assenza di movimentazioni relative alla caparra.

Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale aveva confermato la legittimità dell’avviso, ritenendo sufficiente la previsione contrattuale della caparra, indipendentemente dalla sua esecuzione materiale.

La decisione è stata impugnata in Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione

La Corte ha rigettato il ricorso, precisando che l’imposta proporzionale sulla caparra è dovuta anche quando la dazione è differita, purché la promessa o previsione sia espressamente contenuta nel contratto preliminare.

Secondo quanto previsto dalla nota all’art. 10 della Tariffa – Parte Prima, infatti, la base giuridica dell’imposizione non è solo l’avvenuto versamento, ma la semplice previsione della caparra, che costituisce elemento sufficiente a far sorgere l’obbligazione tributaria.

La Corte ha pertanto ribadito che, ai fini dell’applicazione dell’imposta proporzionale sulla caparra confirmatoria, è sufficiente la previsione contrattuale formalmente pattuita, anche in assenza del suo immediato versamento.

Ha inoltre confermato che il notaio rogante risponde dell’imposta di registro in qualità di soggetto obbligato ex art. 57 D.P.R. n. 131/1986, indipendentemente dal fatto che si limiti alla registrazione dell’atto.

Principio di diritto

Di seguito il principio di diritto enunciato dalla Cassazione: