Cedolare secca e locazioni brevi

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Nuove disposizioni dal 1° giugno 2017

La recente manovra correttiva (D.L. 50/2017) con l’articolo 4 pone l’interesse sul mondo delle locazioni brevi, introducendo una norma dedicata al regime fiscale di tali tipologie di concessione in uso di appartamenti (utilizzate in particolare per uso turistico). L’esigenza è probabilmente nata dalla sempre più crescente diffusione di piattaforme internet, che facilitano la conclusione di contratti che, per la loro durata limitata, non sono sottoposti a registrazione obbligatoria. La norma rappresenta un tentativo di disciplina di un sistema sviluppatosi negli ultimi anni, con il fine di fare emergere un imponibile sempre più occultato al fisco. Confermando la possibilità di applicazione della cedolare secca, si introduce un obbligo di comunicazione dei dati dei contratti a carico degli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti, oltre che quello di applicazione di una ritenuta (a titolo di imposta o d’acconto), quando l’intermediario riscuote il corrispettivo per conto del cliente.

Inquadramento normativo

Il decreto attribuisce uno specifico inquadramento alla possibilità di optare per la cedolare che l’Agenzia riconosceva già dal 2011. La norma fa riferimento anche ai contratti di locazione con fornitura di biancheria e pulizia locali e, ad esempio, con riferimento alla pulizia dei locali, questa dovrebbe essere intesa come pulizia finale, in quanto una pulizia quotidiana potrebbe far rientrare l’attività nell’alea del contratto di albergo con la conseguente non applicabilità della cedolare.

Tra le novità vi è la possibilità di scegliere la cedolare anche per chi ha la casa in comodato, come diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione), o è inquilino e attuare dunque una sublocazione.

Sulle nuove disposizioni è interessante segnalare le valutazioni favorevoli da parte del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, Rossella Orlandi, nella recente audizione presso le Commissioni riunite Bilancio di Camera e Senato, dove in particolare sono state valutate possibili future modifiche che prevedano l’applicazione dello stesso regime a tutti quei casi in cui, al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, vi sia la fornitura di alloggi con annessi servizi accessori, con particolare riferimento alla attività di bed and breakfast occasionale e a prescindere dal nomen iuris utilizzato nel contratto.

Il nuovo regime fiscale

Il D.L. n. 50 del 24 aprile 2017 appone delle modifiche al regime fiscale delle locazioni brevi agendo sulla disciplina della tassazione, con la possibilità di applicare la cedolare secca e disponendo alcuni obblighi, come la ritenuta a titolo di acconto o di imposta per gli intermediari che potrebbero essere coinvolti nella locazione e che in tal caso diventano sostituti di imposta.

La norma dà innanzitutto una definizione dei contratti di locazione brevi, individuandoli in quei contratti di durata non superiore a 30 giorni che possono prevedere anche la prestazione di alcuni servizi, come la pulizia dei locali (finale) e la fornitura di biancheria, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche  attraverso la gestione di portali online.

Tali contratti possono dunque essere stipulati direttamente, tramite intermediari, o anche, come ultimamente avviene, attraverso portali online specializzati, in tali casi e a tali contratti di locazione breve, dal 1° giugno 2017, è possibile applicare su opzione la cedolare secca del 21%.

Sono previsti precisi obblighi per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare anche attraverso i portali online ultimamente molto diffusi.

La disposizione delimita il confine tra la locazione e l’attività d’impresa nel settore delle locazioni brevi, in particolare se è direttamente il proprietario che provvede ad affittare l’immobile, lo stesso dovrà provvedere al pagamento delle imposte esercitando l’opzione fiscale prescelta nella dichiarazione dei redditi, mentre discorso diverso vi è quando si inseriscono nella contrattazione soggetti terzi, ovvero le agenzie immobiliari o i nuovi portali internet specializzati.

La norma include tra le locazioni che possono accedere alla cedolare secca, anche quelle che prevedono la fornitura del cambio della biancheria e la pulizia dei locali e, anche se non citate dal testo, dovrebbero risultare comprese le utenze.

La cedolare secca

Le attività accessorie (sopra citate), dunque, assieme ai contratti di locazione ‘‘di breve termine’’ possono accedere al regime della cedolare secca introdotto nel nostro ordinamento dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, il quale consente di sostituire le seguenti imposte:

• Irpef;
• le addizionali comunali e regionali sul reddito fondiario (che scaturisce dall’abitazione locata per cui sia stata esercitata l’opzione);
• le imposte di registro e di bollo, dovute in base al contratto di locazione medesimo.

Osserva

La cedolare secca costituisce un regime opzionale di tassazione sul reddito fondiario, derivante dalla locazione di immobili abitativi (effettuate da persone fisiche), e perché si possa applicare tale opzione, è necessario che le suddette locazioni siano produttive appunto di reddito fondiario e cioè non siano esercitate professionalmente. Se nel caso specifico i servizi eccedono il limite della fornitura di biancheria e pulizia, si può rischiare di uscire fuori dal perimetro della locazione ed entrare in quello dell’attività professionale quale è quella alberghiera che in questo caso sarebbe abusivamente esercitata.

L’adozione della cedolare secca, in alternativa alla tassazione ordinaria, presenta notevoli peculiarità, in capo al locatore.

I principali vantaggi del regime sostitutivo sono:

• esclusione, per tutta la durata dell’opzione, dell’Irpef progressiva per scaglioni di reddito e delle addizionali, regionali e comunali, relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari cui si riferisce la cedolare;
• esclusione dell’imposta di registro sul singolo contratto di locazione (inclusa l’imposta sulle risoluzioni e proroghe dei medesimi contratti);
• autonomia dell’opzione per ciascun immobile e per ciascun rapporto locativo.

Cedolare Secca
Ambito Soggettivo	Opzionale solo per il locatore: persona fisica; titolare di un diritto reale (proprietà, godimento sull’immobile); effettui la locazione al di fuori dell’esercizio d’impresa, di arti o professioni; consegua un reddito fondiario.
Ambito Oggettivo	E’ alternativa al regime impositivo ordinario: locazione di soli immobili ad uso abitativo; si può applicare anche alle pertinenze non abitative dell’abitazione locata (ad esempio il posto auto, la cantina, ecc.) se locate assieme all’abitazione.
Aliquote	Per il quadriennio 2014-2017 sono previste le seguenti aliquote: 21% se è stipulato un contratto libero.

Le locazioni brevi

Le locazioni brevi (ovvero fino ad un massimo di 30 giorni) non hanno assolto ad una funzione residenziale, e sono state sempre considerate al di fuori della disciplina della Legge 431/98, tali locazioni sono regolate dal Codice Civile, in pochi e brevi articoli caratterizzati dalla massima libertà contrattuale (contratti di affitto turistico).

Nota bene

Anche prima dell’entrata in vigore del D.L. 50/2017 le locazioni brevi di immobili abitativi potevano accedere alla cedolare secca, se produttive di redditi fondiari e poste in essere da persone fisiche.

La registrazione non obbligatoria di tali contratti ha determinato una certa impossibilità di controllo degli stessi da parte dell’Agenzia delle Entrate, con la conseguenza che pochi registravano i contratti di locazione e dichiaravano regolarmente i proventi degli affitti brevi nelle località turistiche o  anche altrove. Tale situazione è stata amplificata ed estremizzata dalla nascita di portali online che offrono servizi di intermediazione che permettono di affittare il proprio appartamento semplificando le operazioni.

 
Dal prossimo primo giugno alla tipologia di affitti non superiori a 30 giorni e, dunque, ai relativi redditi, si potranno applicare le nuove regole previste dal Decreto Legge 50/2017 confermando la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%.

Sarà possibile applicare la cedolare (questa è una novità) anche sui proventi lordi derivanti da sublocazioni e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario con terzi, sempre che siano rispettate le stesse condizioni.

Dovrebbero in questi casi far parte dell’imponibile anche le spese condominiali rimborsate dall’inquilino e pagate insieme al canone, che sono invece esplicitamente escluse dall’imponibile nella locazione normale.

Tali disposizioni dovranno essere coordinate con il TUIR, che individua le fattispecie di redditi diversi al primo comma dell’articolo 67 lettera h).

I proprietari di casa avranno due possibilità:

• esercitare l’opzione per la cedolare secca del 21%, liberandosi così degli adempimenti legati all’Irpef e all’imposta di registro;
• assoggettare all’Irpef i proventi delle locazioni brevi (con aliquota sicuramente mai conveniente) indicandoli nella dichiarazione dei redditi.

Se è il proprietario che affitta l’abitazione, lo stesso dovrà provvedere a versare la sostitutiva, cosa che non avviene  se entrano in campo gli intermediari (agenzie o portali specializzati) e questi provvedono ad incassare i corrispettivi.

Indicazione in dichiarazione

Nella dichiarazione dei redditi e con specifico riferimento al modello 730/2017, i dati degli immobili concessi in locazione, sia nel caso della tassazione ordinaria o nel caso di opzione per il regime della cedolare secca, devono essere indicati nel Quadro B (Redditi dei fabbricati e altri dati). Nel modello Redditi PF (ex Unico) il quadro interessato è il Quadro RB.

Modello 730/2017

Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, e va compilata la sezione II del quadro B. Chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva del 21%.

Sempre con riferimento al modello 730/2017 nei casi di opzione per l’applicazione della cedolare secca si deve compilare la Sezione  II riportando gli estremi di registrazione del contratto.

Nella sezione II vi è la Colonna 8 (Contratti non superiori 30 gg) che va barrata nel caso di contratto di locazione non registrato di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno. Se è barrata questa casella, non vanno compilate né le colonne da 3 a 6 relative agli estremi di registrazione del contratto, né la colonna 7 relativa al codice identificativo del contratto.

Si ricorda che in caso di opzione per la cedolare secca il percettore del reddito dovrà indicare il canone nella dichiarazione dei redditi senza versare alcune imposta, la ritenuta operata varrà come acconto sulle imposte determinate in maniera ordinaria se non è stata espressa l’opzione per la imposta sostitutiva.

Adempimenti degli intermediari

Tra le novità normative è previsto un nuovo adempimento a carico degli intermediari immobiliari (o anche portali specializzati), che concludono dietro mandato un contratto di locazione sotto i 30 giorni.

Tali soggetti dovranno trasmettere all’Agenzia dell’Entrate tutti i dati relativamente ai contratti: locatore, locatario, canone d’affitto, durata, ecc., ...

In particolare a decorrere dal 1° giugno 2017, gli intermediari sono tenuti ad inviare all’Amministrazione finanziaria una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, con la previsione di sanzioni in caso di omessa o incompleta comunicazione.

Oltre alla suddetta comunicazione gli intermediari devono:

• operare come sostituti d’imposta e quindi effettuare una ritenuta del 21% sui proventi della locazione e versarla con le modalità di cui all'articolo 17 del D.lgs 241/97, usando il modello F24;
• inviare ai proprietari la Certificazione Unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto (seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del D.lgs 322/98).

 

Adempimenti dell’Intermediario (Agenzia immobiliare o portale online)

L’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi per suo tramite.

Se l’intermediario, incassa anche il canone pattuito, opera come un sostituto d’imposta e ha l’obbligo di trattenere il 21% e versarlo direttamente nelle casse dello Stato.

L’imposta trattenuta e versata dall’intermediario dovrà essere certificata e per il locatore diventerà a titolo di acconto o a titolo d’imposta, a seconda se lo stesso abbia optato o meno per la cedolare secca.

 

L’Agenzia delle Entrate dovrà emanare un provvedimento (entro 90 giorni dall’entrata in vigore del Decreto 50/2017) che dovrà definire le modalità di trasmissione dei dati e la loro conservazione, inoltre dovranno essere istituiti i codici tributo da utilizzare per il versamento delle ritenute tramite il modello F24.

Le sanzioni

L’omessa o incompleta trasmissione dei dati prevede una sanzione che va da 250 a 2000 euro, che si riduce della metà se si provvede alla comunicazione entro i 15 giorni successivi alla scadenza o se, nello stesso termine, viene effettuata la corretta trasmissione dei dati precedentemente forniti in modo incompleto o erroneo.

 

Quadro Normativo

Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017 (art. 4)

Decreto Legge n. 23 del 14 marzo 2011 (art. 3)