Compravendita immobiliare, l’irregolarità catastale non annulla l’atto

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In tema di conformità catastale degli atti di trasferimento immobiliare, la nullità dell’atto è configurabile esclusivamente in assenza della documentazione richiesta; non è invece causa di invalidità la mera difformità tra la planimetria e lo stato di fatto dell’immobile.

In tal senso si è espressa la Corte di cassazione con la sentenza n. 27531 pubblicata il 15 ottobre 2025.

Caso in giudizio: certificato catastale non conforme

La sentenza riguarda una controversia immobiliare relativa alla nullità dei contratti di compravendita per presunta irregolarità catastale e urbanistica.

In particolare, il caso verteva sulla validità di un trasferimento immobiliare in cui la planimetria catastale non risultava conforme allo stato di fatto del bene.

L’attore lamentava la violazione dell’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, introdotto dal d.l. n. 78/2010, secondo cui gli atti di trasferimento devono contenere:

• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto,
• la dichiarazione della parte alienante circa la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto dell’immobile.

L’acquirente – dopo aver effettuato lavori di ristrutturazione e una verifica catastale – rilevava che la planimetria depositata presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto Fabbricati non corrispondeva esattamente alla distribuzione reale degli ambienti interni.

Ritenendo che tale difformità comportasse la nullità del contratto, in quanto violativa della normativa citata, l’acquirente agiva in giudizio chiedendo la dichiarazione di nullità dell’atto di compravendita e la restituzione del prezzo versato.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda, osservando che:

• la dichiarazione di conformità catastale era comunque presente nell’atto notarile;
• la difformità riscontrata era di modesta entità e non incideva sulla identificabilità del bene né sulla validità dell’atto;
• la norma di cui all’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 prevede una nullità di tipo formale e non sostanziale, collegata alla mancanza della dichiarazione e non alla sua veridicità.

L’acquirente proponeva appello, sostenendo che la ratio della disposizione dovesse essere interpretata in senso più rigoroso, estendendo la sanzione di nullità anche ai casi in cui la dichiarazione, pur formalmente presente, risultasse falsa o inesatta, poiché ciò vanificherebbe la funzione di certezza dei dati catastali e la trasparenza del mercato immobiliare.

La Corte d’appello di Venezia, con sentenza confermativa, ribadiva che:

• la nullità è prevista espressamente e tassativamente solo per la mancanza della dichiarazione o dell’attestazione tecnica;
• la difformità tra stato di fatto e planimetria non determina la nullità del contratto, ma può semmai dar luogo a responsabilità del venditore per dichiarazioni mendaci o inesatte;
• la norma in questione ha finalità fiscali e di pubblicità immobiliare, non di controllo urbanistico.

Contro tale decisione, l’acquirente proponeva ricorso per cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione dell’articolo 29, comma 1-bis, L. 52/1985, nonché il vizio di motivazione.

Dunque, la Corte di Cassazione viene chiamata a chiarire la natura e l’estensione della nullità catastale, nonché a stabilire se la difformità tra la planimetria e lo stato reale del bene possa incidere sulla validità del contratto di trasferimento immobiliare.

Motivazioni della Corte di cassazione su tre direttrici

Nel pronunciarsi sul ricorso, la Corte di Cassazione con sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025 ha fornito la corretta interpretazione dell’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985, come modificato dal decreto-legge n. 78/2010.

L’analisi della Suprema Corte si è sviluppata lungo tre direttrici principali:

1. la natura della nullità,
2. la funzione della dichiarazione di conformità catastale,
3. la distinzione tra irregolarità catastali e invalidità del contratto.

Natura formale della nullità catastale

In primo luogo, la Corte, nella sentenza 27531/2025, ha ribadito che la nullità comminata dall’art. 29, comma 1-bis, è una nullità di tipo testuale e formale, la cui configurabilità è subordinata alla totale assenza della dichiarazione o dell’attestazione tecnica di conformità catastale.

Essa non può, pertanto, estendersi – neppure in via interpretativa – ai casi di falsità, inesattezza o incompletezza del contenuto della dichiarazione stessa.

La Corte ha richiamato la propria consolidata giurisprudenza secondo la quale la nullità prevista dalla norma in esame:

• è espressamente prevista solo per la mancanza delle menzioni obbligatorie;
• ha una funzione di controllo formale sugli atti destinati alla pubblicità immobiliare;
• non incide sul consenso contrattuale e non attiene all’oggetto o alla causa del negozio giuridico.

In tale ottica, la Corte sottolinea che la disposizione non introduce una nullità sostanziale connessa alla non conformità materiale del bene, ma mira esclusivamente a garantire che gli atti notarili siano corredati da una dichiarazione o attestazione formale idonea a consentire la corretta identificazione catastale dell’immobile.

Funzione della dichiarazione di conformità catastale

Il Collegio Supremo ha poi evidenziato che la dichiarazione catastale prevista dall’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 non ha natura di “garanzia” contrattuale, bensì di obbligo documentale funzionale al sistema di pubblicità e fiscalità immobiliare.

In particolare:

• la dichiarazione consente di collegare l’immobile trasferito ai dati catastali aggiornati, assicurando l’allineamento tra la realtà negoziale e quella registrale;
• il suo scopo è agevolare l’attività di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria e favorire la tracciabilità dei dati catastali, in un’ottica di contrasto all’evasione e all’abusivismo edilizio;
• essa non sostituisce la verifica di conformità urbanistica ed edilizia, che resta disciplinata da altre norme (D.P.R. n. 380/2001, art. 46).

Di conseguenza, l’eventuale falsità o inesattezza della dichiarazione di conformità catastale non incide sulla validità civilistica del contratto, ma comporta semmai:

• la possibilità per l’acquirente di agire per responsabilità contrattuale;
• la configurabilità di illecito penale in caso di dichiarazione mendace.

Irregolarità catastali e validità dell’atto

La Corte ha quindi distinto tra:

1. irregolarità catastali formali, che attengono a errori di aggiornamento, planimetrie obsolete o difformità di modesta entità;
2. difformità sostanziali, che incidono sull’identificazione fisica e giuridica del bene, rendendolo non individuabile o inconfigurabile nel sistema catastale.

Solo nel secondo caso, ossia quando la difformità sia tale da impedire la chiara identificazione dell’immobile oggetto del trasferimento, può porsi un problema di validità del contratto, non già per violazione dell’art. 29, comma 1-bis, ma per indeterminatezza dell’oggetto contrattuale ai sensi dell’art. 1346 c.c.

La Corte precisa che la planimetria catastale ha valore meramente descrittivo e non probatorio: essa non rappresenta il titolo di proprietà, ma uno strumento tecnico di identificazione ai fini fiscali.

Profili di responsabilità

Richiamando anche il principio espresso dalla pronuncia di Cassazione 20526/2020, la Corte ha precisato che la dichiarazione di conformità catastale:

• deve essere effettivamente presente nel testo dell’atto o allegata mediante attestazione tecnica;
• può essere resa direttamente dal venditore o da un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto);
• la mancanza totale della dichiarazione comporta nullità assoluta e insanabile del contratto;
• la dichiarazione errata o mendace, invece, non determina nullità ma responsabilità personale del dichiarante.

Principio di diritto

In conclusione, la Suprema Corte pronunciando la sentenza n. 27531/2025 ha formulato il principio di diritto secondo cui:

• la nullità prevista dall’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985, come modificato dal decreto-legge n. 78 del 2010, è di natura formale e consegue esclusivamente alla mancanza della dichiarazione o dell’attestazione tecnica di conformità catastale;
• la difformità materiale tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale non determina nullità del contratto, ma può integrare gli estremi della responsabilità del dichiarante per dichiarazione mendace o inesatta.

Effetti operativi

La sentenza n. 27531/2025 della Corte di Cassazione assume rilevante valore pratico per i professionisti del settore coinvolti nella redazione e verifica degli atti immobiliari.

I principali effetti operativi sono i seguenti:

• Obbligo formale inderogabile – La dichiarazione di conformità catastale o l’attestazione tecnica sostitutiva devono essere sempre inserite nel testo dell’atto o allegate in forma autenticata. La loro assenza comporta nullità assoluta e insanabile del contratto.
• Esclusione della nullità per errori materiali – Eventuali difformità minori tra la planimetria e lo stato reale dell’immobile non incidono sulla validità dell’atto, purché non rendano il bene indeterminabile.
• Responsabilità del dichiarante – Se la dichiarazione è inesatta o mendace, il venditore (o il tecnico) può rispondere civilmente e, nei casi più gravi, penalmente.
• Ruolo del notaio – Il notaio è tenuto a verificare la presenza formale della dichiarazione, ma non la veridicità sostanziale del suo contenuto, che resta a carico del dichiarante.