Prima casa 2025: benefici fiscali e credito d’imposta con vendita entro 2 anni

Quali sono i benefici fiscali che si ottengono vendendo l’immobile preposseduto entro il nuovo termine di due anni introdotto dalla Legge di Bilancio 2025?

È questo il quesito al centro della risposta n. 197 del 30 luglio 2025 dell’Agenzia delle Entrate, che fornisce importanti chiarimenti sull’applicazione del nuovo termine biennale previsto per la rivendita dell’immobile “prima casa” già posseduto. La risposta affronta in particolare le implicazioni sul mantenimento delle agevolazioni fiscali e sul riconoscimento del credito d’imposta in caso di riacquisto dell’abitazione.

Legge di Bilancio 2025: vendita immobile entro due anni

A decorrere dal 1° gennaio 2025, l’articolo 1, comma 116, della Legge n. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025) ha introdotto una rilevante modifica alla disciplina delle agevolazioni “prima casa”, estendendo da uno a due anni il termine entro cui è possibile alienare l’immobile preposseduto per non decadere dal beneficio fiscale.

La disposizione interviene sul comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/1986 (TUR), consentendo così di mantenere l’aliquota agevolata del 2% anche nel caso in cui il contribuente, al momento dell’acquisto, sia ancora proprietario di un’altra abitazione acquistata con agevolazioni, purché questa venga venduta entro due anni. La ratio della norma è quella di favorire la mobilità abitativa e semplificare il cambio della “prima casa”, concedendo ai contribuenti un termine più ampio per adempiere all’obbligo di dismissione del precedente immobile.

La modifica normativa, inoltre, ha effetti anche sul consolidamento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (art. 7, Legge n. 448/1998), riconosciuto in via provvisoria a condizione che la vendita dell’immobile preposseduto avvenga entro il nuovo termine biennale.

Il caso analizzato: i tre quesiti posti all’Agenzia delle Entrate

L’Istante rappresenta di aver acquistato nel novembre 2024 una nuova abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, ai sensi della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, del DPR n. 131/1986, nonché del credito d’imposta per il riacquisto previsto dall’articolo 7 della Legge n. 448/1998. Al momento dell’acquisto, l’Istante era già titolare di un altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni, situato nello stesso Comune, e si era quindi impegnato, in conformità alla normativa allora vigente, a venderlo entro un anno per non decadere dai benefici fruiti.

Nel frattempo è intervenuta la modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024), che ha esteso il termine per l’alienazione da uno a due anni. A seguito di tale novità, l’Istante sottopone all’Amministrazione finanziaria tre quesiti principali:

1. Se il nuovo termine biennale per la vendita dell’immobile preposseduto si applichi anche agli acquisti effettuati nel 2024, qualora al 31 dicembre 2024 il termine originario di un anno non sia ancora scaduto.
2. Se sia possibile fruire del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”, anche nel caso in cui la vendita dell’immobile preposseduto avvenga entro il nuovo termine di due anni, e non più entro uno.
3. Quale comportamento adottare nel caso in cui il primo quesito riceva risposta positiva e il secondo negativa. In particolare, l’Istante chiede se, in tale ipotesi, sia possibile revocare la dichiarazione di intenti resa nell’atto di compravendita e versare l’imposta dovuta con i relativi interessi, senza incorrere in sanzioni, secondo quanto già chiarito dall’Agenzia nelle risoluzioni n. 105/E del 2011 e n. 112/E del 2012.

Tali interrogativi trovano risposta nell'interpello n. 197/2025, in cui l’Agenzia chiarisce l’applicabilità estesa e coordinata della nuova disciplina, tanto in relazione all’agevolazione quanto al credito d’imposta.

Entrate, precisazioni sull’applicazione del nuovo termine e sul credito d’imposta

Dopo aver ripercorso il contenuto e gli effetti della modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025, l’Agenzia delle Entrate fornisce una risposta articolata ai tre quesiti sottoposti dall’Istante, adottando un’interpretazione estensiva e favorevole alla fruizione delle agevolazioni fiscali.

In merito al primo quesito, l’Agenzia conferma quanto già precisato con la risposta n. 127/2025: il nuovo termine biennale per la vendita dell’immobile preposseduto si applica anche agli atti di acquisto perfezionati nel 2024, purché al 31 dicembre 2024 risulti ancora pendente il termine di un anno previsto dalla normativa previgente. La norma non limita, infatti, l’estensione temporale ai soli atti successivi al 1° gennaio 2025.

Relativamente al secondo quesito, sulla possibilità di fruire del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa” anche in caso di vendita dell’immobile preposseduto entro due anni (e non più entro uno), l’Agenzia delle Entrate fornisce una risposta favorevole, motivata da un ragionamento di coerenza sistematica e interpretazione evolutiva della normativa.

L’Amministrazione finanziaria richiama innanzitutto il fatto che la norma sul credito d’imposta (art. 7, Legge n. 448/1998) non è stata modificata dalla Legge di Bilancio 2025, e in origine prevede il riconoscimento del beneficio solo se il nuovo acquisto avviene entro un anno dalla vendita della precedente abitazione agevolata. Tuttavia, l’Agenzia sottolinea che già in passato (ad esempio con la circolare n. 12/E del 2016), è stato chiarito che il credito spetta anche se la sequenza temporale è invertita, ovvero se si acquista prima e si vende dopo, purché entro i termini previsti dalla normativa allora vigente.

A sostegno della propria posizione, l’Agenzia evidenzia che la ratio della modifica introdotta con la Legge di Bilancio 2025, che ha esteso da uno a due anni il termine per alienare l’immobile preposseduto (comma 4-bis della Nota II-bis), è identica a quella dell’intervento normativo del 2016, che introdusse proprio la possibilità di vendere successivamente all’acquisto mantenendo comunque le agevolazioni. In quell’occasione si ritenne coerente estendere anche al credito d’imposta gli effetti della nuova flessibilità temporale. Perciò, lo stesso principio deve valere anche oggi con riferimento al nuovo termine biennale.

Di conseguenza, l’Agenzia conclude che anche nel caso in cui l’acquisto preceda la vendita, il credito d’imposta è riconosciuto in via provvisoria, con l’importante condizione che l’immobile preposseduto venga effettivamente alienato entro due anni dal nuovo acquisto. In caso contrario, il contribuente decade sia dall’agevolazione “prima casa” fruita in sede di riacquisto, sia dal diritto al credito d’imposta correlato. In questo modo, la disciplina resta coerente con la ratio complessiva della normativa e si evita che l’estensione del termine prevista dal comma 4-bis finisca per pregiudicare il riconoscimento del tax credit, che costituisce parte integrante del sistema di agevolazioni per la “prima casa”.

Quanto al terzo quesito, esso viene dichiarato assorbito dalle risposte positive fornite ai primi due. Non essendosi configurata l’ipotesi di diniego del credito d’imposta, non è necessario attivare alcuna procedura di revoca della dichiarazione di intenti né versare l’imposta ordinaria con interessi e senza sanzioni, come sarebbe stato invece previsto in caso di decadenza.

Di seguito una Tabella che evidenzia come la Legge di Bilancio 2025 abbia prodotto un effetto estensivo e coordinato tra la disciplina dell’agevolazione “prima casa” e quella del credito d’imposta per il riacquisto, garantendo maggiore flessibilità al contribuente e rafforzando il principio di sostituzione agevolata dell’abitazione principale.