Tolleranze costruttive e esecutive: i notai sulle novità del Decreto Salva Casa

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Dai notai, analisi delle tolleranze costruttive ed esecutive introdotte dal Decreto Salva Casa e del loro impatto sulla legittimità e circolazione degli immobili.

Tolleranze edilizie dopo il "Salvacasa": studio n. 62-2025/P del Notariato  

Lo Studio n. 62-2025/P - approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato il 26 marzo 2025 e pubblicato sul sito istituzionale dei CNN il 18 giugno 2025 - analizza in maniera approfondita le novità introdotte dal cosiddetto Decreto Salva Casa (Decreto Legge n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024).

Il focus dello studio è centrato sul nuovo regime delle tolleranze costruttive ed esecutive, concetti che assumono rilevanza crescente nella disciplina urbanistica e nella pratica contrattuale immobiliare.

L'analisi dei notai si propone di chiarire in che modo le nuove disposizioni siano finalizzate a semplificare e facilitare la circolazione giuridica degli immobili, rimuovendo ostacoli legati a difformità minime e non sostanziali. Si tratta, in particolare, di irregolarità che, pur non integrando vere e proprie violazioni edilizie, possono tuttavia ostacolare la commerciabilità degli immobili e la dimostrazione del loro stato legittimo.

Le tolleranze costruttive  

La prima parte del documento è dedicata alle tolleranze costruttive, vale a dire scostamenti di lieve entità relativi a parametri come altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri valori dimensionali delle singole unità immobiliari.

Tali scostamenti sono considerati legittimi se rientrano nei limiti percentuali stabiliti dalla legge.

La normativa ha esteso il campo di applicazione includendo anche il mancato rispetto di "ogni altro parametro", come previsto dall’art. 34-bis, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia.

È stato inoltre modificato il criterio di riferimento: la soglia di tolleranza non si calcola più sul progetto, ma sulle misure contenute nel titolo abilitativo.

Per le opere realizzate prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina, sono previste soglie percentuali più ampie, proporzionate alla superficie utile dell’unità immobiliare.

Le tolleranze esecutive  

Lo studio esamina poi le tolleranze esecutive, ovvero le variazioni minime intervenute durante l’esecuzione dell’opera rispetto al progetto autorizzato, come piccole irregolarità geometriche, modifiche interne o collocazioni diverse degli impianti. Tali tolleranze sono ammesse a condizione che:

• non vi siano effetti negativi sull’agibilità;
• non si modifichi l’aspetto esteriore o la struttura portante;
• non siano state violate norme tecniche o urbanistiche.

L’importanza della dichiarazione tecnica asseverata  

Un ruolo centrale nella nuova disciplina è svolto dalla dichiarazione tecnica asseverata, redatta da un tecnico abilitato. Questa dichiarazione ha la funzione di attestare lo stato legittimo dell’immobile e di qualificare come rientranti nelle tolleranze le eventuali difformità riscontrate.

Lo studio chiarisce che tale dichiarazione:

• può essere allegata agli atti di trasferimento o scioglimento della comunione di diritti reali;
• può essere inserita nella modulistica edilizia in occasione di nuove istanze o comunicazioni.

La dichiarazione asseverata non equivale a un titolo edilizio ma costituisce una forma di documentazione ufficiale rilevante ai fini della legittimità dell’immobile.

Le limitazioni e i vincoli  

Il documento segnala che il regime delle tolleranze non può mai comprimere i diritti dei terzi.

Inoltre, il predetto regime non si applica agli immobili vincolati dal punto di vista paesaggistico o storico-artistico, salvo espressa autorizzazione.

Sul punto lo studio osserva che: "A causa della mancata previsione normativa, i parametri legislativi inerenti la tolleranza esecutiva non possono in alcun modo operare in ipotesi di interventi edilizi su immobili assoggettati a vincolo storico artistico o paesaggistico, né in alcun modo a danni di soggetti terzi"

Particolare attenzione è dedicata anche agli immobili situati in zona sismica, per i quali è richiesta una verifica tecnica aggiuntiva sul rispetto delle norme antisismiche.

Finalità e impatto pratico  

In conclusione, lo studio evidenzia come le nuove norme siano pensate per semplificare l’attività edilizia e notarile, favorendo la circolazione degli immobili e la sicurezza delle transazioni. La disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive rappresenta uno strumento di semplificazione amministrativa, che contribuisce a ridurre l’incertezza giuridica e a limitare il contenzioso.

Il notaio, pur non essendo tenuto a valutazioni tecniche, ha l’obbligo di informare le parti sull’importanza della dichiarazione asseverata e sull’opportunità di allegarla all’atto, laddove si voglia escludere l’esistenza di difformità rilevanti.

Lo Studio si pone dunque come un importante punto di riferimento per i professionisti del settore immobiliare, tecnico e giuridico, nel processo di adeguamento alla nuova normativa edilizia.