Fondi immobiliari: la presunzione sulle quote familiari secondo le Sezioni Unite

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Fondi comuni immobiliari: la presunzione antielusiva opera ogni volta che le partecipazioni dei familiari superano congiuntamente la soglia del 5%.

Tale presunzione è relativa e può essere superata dimostrando l’effettività e l’autonomia della singola posizione, sulla base degli indici di legge.

Fondi comuni di investimento immobiliare: decisione delle SU

Con la sentenza n. 30657 del 20 novembre 2025, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione hanno risolto un contrasto interpretativo sull’applicazione dell’art. 32, comma 3-bis e 4-bis, d.l. 78/2010, in materia di fondi comuni di investimento immobiliare.

La questione rimessa alle Sezioni Unite

La questione sottoposta alle Sezioni Unite riguardava la natura della presunzione introdotta dall’art. 32, comma 3-bis richiamato: bisognava capire se il cumulo delle partecipazioni dei familiari oltre il 5% operasse automaticamente o se potesse essere superato con adeguata prova contraria.

La Corte è stata inoltre chiamata a chiarire se la convivenza avesse rilievo ai fini del cumulo e se la disciplina transitoria del 2011 fosse conforme ai principi costituzionali.

Cosa sono i fondi comuni di investimento immobiliare  

I fondi comuni di investimento immobiliare raccolgono capitali da più investitori per acquistare e gestire immobili in modo professionale.

Il fondo è un patrimonio autonomo, separato da quello della società di gestione e dei partecipanti. Gli investitori detengono quote proporzionali al capitale versato e partecipano ai risultati economici del fondo senza occuparsi direttamente della gestione degli immobili.

Il quadro normativo di riferimento  

Prima del 2010 i fondi immobiliari erano tassati con una ritenuta del 20% sui proventi, senza distinzione tra investitori e senza limiti alla concentrazione delle quote.

Con l’art. 32 del d.l. 78/2010 il legislatore ha ridefinito il regime fiscale dei fondi immobiliari introducendo un criterio di “partecipazione qualificata”: chi detiene più del 5% del patrimonio del fondo è soggetto a un trattamento diverso e più oneroso.

Per evitare che questa soglia venga aggirata distribuendo le quote tra più familiari, la norma stabilisce che le partecipazioni del coniuge, dei parenti entro il terzo grado e degli affini entro il secondo grado devono essere sommate tra loro ai fini del calcolo del 5%.

Per il solo 2011, il comma 4-bis ha previsto un’imposta sostitutiva del 5% a chi, al 31 dicembre 2010, risultava titolare di una partecipazione qualificata determinata secondo tali criteri.

I fatti del caso

Nel caso esaminato, padre e figlio avevano chiesto il rimborso dell’imposta sostitutiva pagata per il 2011, sostenendo che, non vivendo insieme, le loro quote nei fondi non potessero essere cumulate.

I giudici di merito avevano accolto in parte la tesi, ritenendo decisiva la diversa residenza.

L’Agenzia delle Entrate aveva impugnato la decisione, affermando che la legge non richiede la convivenza e che il cumulo opera per il solo vincolo familiare.

Le questioni affrontate dalle Sezioni Unite  

Le Sezioni Unite, nella loro disamina, sono intervenute a chiarire i vari nodi interpretativi legati all’art. 32, comma 3-bis.

La Corte ha innanzitutto stabilito che la presunzione di cumulo delle partecipazioni dei familiari oltre la soglia del 5% ha natura legale relativa: non opera in modo automatico e inderogabile, ma può essere superata se il contribuente offre una prova concreta dell’autonomia della propria quota.

Proprio su di lui grava l’onere di dimostrare che l’intestazione non è fittizia e che l’investimento è effettivo e indipendente da quello degli altri membri della famiglia.

Le Sezioni Unite hanno inoltre precisato che elementi come la diversa residenza o l’assenza di convivenza non sono sufficienti a vincere la presunzione, poiché si tratta di dati neutrali che non dimostrano di per sé una gestione separata dell’investimento.

Infine, la Cassazione ha respinto le eccezioni di illegittimità costituzionale e di incompatibilità con il diritto europeo, ritenendo la disciplina transitoria del 2011 coerente con i principi di capacità contributiva e legittimo affidamento, nonché conforme alla giurisprudenza della Corte EDU.

La decisione e il principio di diritto  

La Suprema Corte, quindi, ha individuato con precisione quali elementi il contribuente deve provare per superare la presunzione di cumulo tra familiari.

Per superare la presunzione, il contribuente deve dimostrare:

• l’originaria provenienza delle risorse utilizzate per l’investimento;
• il godimento autonomo dei proventi derivanti dal fondo;
• l’autonomia nelle scelte d’investimento, incluse decisioni su acquisto, gestione e dismissione delle quote.

Il principio di diritto  

Di seguito il principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite:

Secondo la sentenza n. 30657/2025, in definitiva, il semplice vincolo familiare giustifica il cumulo delle partecipazioni, ma la presunzione può essere vinta con una prova rigorosa.

Esito della controversia

Nel caso esaminato, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la decisione della CTR.

Le Sezioni Unite, come detto, hanno stabilito che la presunzione di cumulo tra familiari è relativa e che spetta ai contribuenti dimostrarne l’autonomia.

Poiché, nella specie, la CTR aveva basato la decisione solo sulla diversa residenza, ritenuta irrilevante, la causa è stata rinviata per un nuovo esame secondo i criteri indicati.