Superbonus e CILA-S: decadenza dell’agevolazione per mancata compilazione del quadro F

Con la Risposta all’interpello n. 122 del 29 aprile 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un tema di rilevante interesse nell’ambito delle agevolazioni fiscali edilizie: le conseguenze derivanti dalla mancata compilazione del quadro F della CILA-S (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata – Superbonus), prevista dall’art. 119, comma 13-ter, del DL 34/2020.

Vediamo come si è giunti a tale conclusione, dopo aver analizzato il caso di specie.

Il caso

Il contribuente istante, è proprietario di un edificio composto da più unità immobiliari a destinazione residenziale, nel quale ha stabilito la propria abitazione principale. Nel biennio 2021-2022, ha realizzato interventi di efficientamento energetico (tra cui posa del cappotto termico, sostituzione di serramenti e impianti, installazione di impianti fotovoltaici e di accumulo), per un ammontare significativo che ha generato un credito fiscale ceduto a un primario istituto di credito. A supporto dei lavori sono state regolarmente presentate sia la CILA che la CILA-S; tuttavia, quest’ultima è risultata incompleta nella sezione “quadro F”, che riguarda le attestazioni relative alla costruzione o legittimazione urbanistica dell’immobile.

Alla luce di tale anomalia, l’istante ha posto tre quesiti principali all’Agenzia delle Entrate:

1. Decadenza dal Superbonus e possibilità di sanatoria: si chiede se l’omessa compilazione del quadro F debba considerarsi errore sostanziale o formale, considerando che l’edificio era già stato sanato e reso legittimo prima dell’inizio dei lavori. In caso di decadenza effettiva dal Superbonus, si richiede conferma circa la possibilità di convertire la detrazione in bonus edilizi ordinari (come l’Ecobonus o il Bonus ristrutturazioni), pur evidenziando che le annualità residue non possono essere oggetto di cessione, a causa delle restrizioni introdotte dal DL 39/2024.
2. Ravvedimento operoso: viene chiesto quale sia il termine per regolarizzare la posizione fiscale attraverso il ravvedimento operoso e come debbano essere calcolate sanzioni e interessi sull’importo della detrazione indebitamente fruita e già ceduta.
3. Eventuale tassazione della plusvalenza: infine, l’istante intende chiarire se, nel caso in cui si procedesse alla cessione di una o più unità immobiliari, ciò possa comportare l’emersione di una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 del TUIR, considerando che gli interventi agevolati si sono conclusi da meno di dieci anni.

Il contesto normativo e la disciplina della CILA-S

L’intervento dell’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 122 del 29 aprile 2025 si fonda sul quadro normativo delineato dall’articolo 119, comma 13-ter, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (cd. “Decreto Rilancio”), che ha introdotto una disciplina semplificata per la realizzazione degli interventi agevolati dal Superbonus. In base a tale norma, gli interventi ammessi al beneficio fiscale, anche se riguardano le parti strutturali o i prospetti degli edifici, sono classificati come manutenzione straordinaria e possono essere realizzati mediante presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).

La norma precisa inoltre che, nella CILA, devono essere attestati gli estremi del titolo abilitativo edilizio, il provvedimento di sanatoria oppure la circostanza che la costruzione dell’immobile sia antecedente al 1° settembre 1967. Sebbene non sia richiesta l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile ex art. 9-bis del DPR 380/2001, la legge individua comunque specifiche cause di decadenza dal beneficio fiscale, tra cui, rilevante per il caso di specie, la mancata indicazione delle attestazioni urbanistiche richieste.

In attuazione di quanto previsto dalla norma, la Conferenza Unificata del 4 agosto 2021 ha approvato la modulistica unificata per la CILA-S (CILA specifica per il Superbonus), all’interno della quale è stato introdotto il quadro F, denominato “Attestazioni relativamente alla costruzione/legittimazione dell’immobile”. La compilazione di tale quadro è obbligatoria e rappresenta un presidio essenziale di legittimità urbanistica dell’intervento: la sua omissione comporta, secondo la norma, la decadenza dal Superbonus.

La distinzione tra la CILA ordinaria e la CILA-S risiede proprio nella finalità: mentre la prima è utilizzata per gli interventi edilizi in generale, la seconda è uno strumento specificamente previsto per accedere al Superbonus, con contenuti e attestazioni adattati alla particolarità dell’agevolazione fiscale. In questo contesto si inserisce la vicenda oggetto dell’interpello, in cui la CILA-S era stata presentata ma risultava incompleta nel quadro F, dando luogo ai dubbi interpretativi sollevati dall’istante.

Assenza delle attestazioni nella CILA–S: decadenza dal Superbonus

Con riferimento ai quesiti formulati dall’istante, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un’articolata risposta che si snoda lungo tre direttrici principali. In primo luogo, è stata confermata la decadenza dal Superbonus per effetto della mancata compilazione del quadro F della CILA-S, ritenuta una violazione sostanziale e non meramente formale. L’Amministrazione ha sottolineato che la presentazione della CILA-S, per essere efficace ai fini dell’agevolazione, deve contenere tutte le attestazioni prescritte dall’art. 119, comma 13-ter, del DL n. 34/2020, tra cui quelle relative alla legittimazione edilizia dell’immobile. In assenza di tale requisito, l’agevolazione viene meno. Tuttavia, è stato precisato che, qualora il contribuente regolarizzi la propria posizione e siano rispettati i presupposti normativi, è comunque possibile fruire delle detrazioni ordinarie previste per i medesimi interventi, quali l’Ecobonus (art. 14 DL 63/2013) o il Bonus ristrutturazioni (art. 16 DL 63/2013), purché non vi sia sovrapposizione nell’utilizzo delle stesse spese.

Per quanto concerne il secondo quesito, relativo alla possibilità di sanare la violazione attraverso il ravvedimento operoso, l’Agenzia ha confermato la percorribilità dell’istituto ex art. 13 del D.lgs. 472/1997, purché non siano ancora stati notificati atti di accertamento o liquidazione. È stato inoltre stabilito che, in assenza della possibilità di verificare il momento esatto dell’utilizzo in compensazione del credito da parte del cessionario, può essere assunto come dies a quo per il calcolo di sanzioni e interessi la data di invio del modello di cessione del credito all’Agenzia. Le somme da restituire, comprensive di interessi e sanzioni ridotte, dovranno essere parametrate all’importo del credito effettivamente fruito in eccedenza.

Infine, sul piano della tassazione delle plusvalenze (quesito 3), l’Agenzia ha escluso l’applicazione della disciplina di cui all’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR – introdotta dalla legge di bilancio 2024 per tassare le plusvalenze derivanti da immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni – in quanto il beneficio è decaduto. Potrà invece applicarsi, se ne ricorrono le condizioni, la regola generale sulle plusvalenze immobiliari di cui alla lettera b) dello stesso comma, che riguarda gli immobili ceduti entro cinque anni dall’acquisto o costruzione, ad eccezione di quelli acquisiti per successione o destinati ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del tempo.