Successione e bonus casa: regole per le detrazioni

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Per ereditare i bonus casa non serve avere subito la detenzione dell’immobile, ma per utilizzarli sì.

La detenzione materiale e diretta dell’immobile deve infatti sussistere per l’intero anno d’imposta (dal 1° gennaio al 31 dicembre) in cui si intende beneficiare delle detrazioni fiscali.

Con il principio di diritto n. 7 del 2 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito definitivamente le regole applicabili in caso di successione ereditaria di un immobile oggetto di interventi agevolati, sciogliendo i dubbi interpretativi emersi negli interpelli.

Successione di immobili agevolati, chiarimenti delle Entrate

Nell’ambito delle attività di monitoraggio degli interpelli previsti dall’articolo 11 della legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto dei diritti del contribuente), l’Agenzia delle Entrate ha rilevato la necessità di fornire ulteriori precisazioni. In particolare, i dubbi riguardano il trasferimento mortis causa di un immobile oggetto di lavori agevolati, quando l’erede ottiene la detenzione materiale e diretta solo dopo l’apertura della successione.

Norme richiamate: articolo 16-bis del TUIR

L’articolo 16-bis del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, TUIR) riconosce una detrazione dall’IRPEF pari al 36% delle spese sostenute per interventi di recupero edilizio.

L’agevolazione riguarda sia le parti comuni degli edifici residenziali, sia le unità immobiliari singole di qualunque categoria catastale, comprese le relative pertinenze.

La percentuale di detrazione si eleva al 50% delle spese se gli interventi sono effettuati dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento e l’immobile è destinato ad abitazione principale, come stabilito dall’articolo 16, comma 1, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, da ultimo modificato dall’articolo 1, comma 55, della legge 30 dicembre 2024, n. 207.

La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta in cui le spese sono state effettivamente sostenute.

Qualora l’immobile sia oggetto di trasferimento prima della completa fruizione del beneficio, le rate residue vengono trasferite al nuovo titolare, salvo specifici accordi tra le parti.

Trasferimento delle detrazioni in caso di successione

Il trasferimento delle detrazioni fiscali in caso di successione ereditaria è regolato dall’articolo 16-bis, comma 8, del TUIR.

La norma distingue due ipotesi: la cessione per atto tra vivi (vendita) e il trasferimento mortis causa (successione).

1. Vendita dell’immobile

In caso di cessione dell’unità immobiliare, le rate di detrazione non ancora utilizzate vengono trasferite all’acquirente.

Le parti, tuttavia, possono stabilire un diverso accordo nell’atto di compravendita.

2. Successione ereditaria

Quando l’immobile viene trasferito a seguito di decesso del titolare, la detrazione non si divide automaticamente tra tutti gli eredi.

Questo principio evita che la detrazione venga frammentata tra eredi che non hanno un rapporto diretto con il bene.

Requisiti per l’erede

Per poter effettivamente beneficiare delle rate residue:

• l’erede deve aver acquisito la proprietà o altro diritto reale sull’immobile in seguito alla successione;
• l’erede deve avere la disponibilità concreta dell’immobile (ad esempio, utilizzarlo come abitazione propria o familiare);
• la detenzione deve essere mantenuta per l’intero periodo d’imposta, ossia dal 1° gennaio al 31 dicembre.

Casi particolari

• Se al momento dell’apertura della successione l’immobile è concesso in locazione o in comodato, nessun erede può utilizzare la detrazione per l’anno del decesso. Terminato il contratto, l’erede che acquisisce la detenzione diretta potrà fruire delle rate residue ancora spettanti.
• Se l’erede ottiene la disponibilità diretta dell’immobile solo in un momento successivo (ad esempio a giugno), non può beneficiare della quota relativa a quell’anno. Il diritto alle detrazioni si potrà esercitare a partire dall’anno successivo, a condizione che la detenzione sia continuativa per tutto il periodo d’imposta.

Ripartizione tra più eredi

• Nel caso in cui più eredi si alternino nella detenzione dell’immobile in anni differenti, la detrazione deve essere attribuita anno per anno all’erede che ha avuto la detenzione diretta per l’intero periodo.
• Se invece più eredi detengono contemporaneamente e in modo diretto l’immobile (ad esempio due fratelli che lo abitano insieme), il beneficio può essere ripartito in proporzione alle quote di comproprietà.

Estensione del principio ad altri bonus fiscali

Il principio di diritto n. 7 del 2 ottobre 2025 fornito dall’Agenzia delle Entrate riguardante le regole in merito al trasferimento delle detrazioni in caso di successione, non tocca solo gli interventi di recupero edilizio. Il principio della detenzione materiale e diretta dell’immobile si applica infatti, per analogia normativa ed espressa previsione di legge, anche ad altre agevolazioni fiscali in materia edilizia.

Bonus verde

Il Bonus verde è stato introdotto dall’articolo 1, commi da 12 a 15, della legge 27 dicembre 2017, n. 205. Consente di detrarre dall’IRPEF il 36% delle spese sostenute dal 2018 al 2024 per:

• la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti;
• la realizzazione di giardini pensili e coperture a verde;
• le pertinenze collegate agli immobili residenziali.

Il principio stabilito per le detrazioni edilizie si applica anche in questo caso: in presenza di successione, il diritto alle quote residue si trasferisce all’erede che detiene direttamente l’immobile. Se l’immobile è locato o concesso in comodato, la quota relativa a quell’anno va persa, ma l’erede potrà utilizzare le quote residue negli anni successivi, quando entrerà in possesso diretto dell’immobile.

Ecobonus

L’Ecobonus, disciplinato dalla legge 27 dicembre 2006, n. 296 (commi da 344 a 349), riconosce detrazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica sugli edifici.

Il decreto interministeriale del 6 agosto 2020 (“Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali”) ribadisce, all’articolo 9, comma 1, secondo periodo, un principio analogo a quello contenuto nel TUIR: in caso di successione, la detrazione spetta solo all’erede che mantiene la detenzione materiale e diretta del bene.

Anche in questo ambito valgono le stesse regole:

• se l’immobile è occupato da terzi nell’anno del decesso, la quota relativa a quell’anno non può essere fruita;
• al termine del contratto di locazione o comodato, l’erede potrà beneficiare delle rate residue, purché mantenga la detenzione continuativa per l’intero anno di imposta.

Superbonus

Il Superbonus 110% (poi ridotto al 90% e con regimi differenziati negli anni successivi) è stato introdotto dall’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio).

Riguarda spese sostenute per:

• interventi di efficientamento energetico;
• interventi antisismici;
• installazione di impianti fotovoltaici;
• infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 17/E del 2023, ha precisato che le stesse regole previste per il recupero edilizio e per l’Ecobonus si applicano anche al Superbonus.

Ciò significa che, in caso di successione, il diritto alla detrazione delle rate residue non viene automaticamente suddiviso tra gli eredi, ma spetta integralmente a chi ha la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Se questa condizione manca per un determinato anno, la relativa quota si perde, ma le successive possono essere recuperate negli anni in cui l’erede avrà piena disponibilità dell’immobile.